venerdì 22 luglio 2016

Cassazione: stressare il vicino di casa può diventare stalking condominiale Fonte: StudioCataldi.it


Esasperare il vicino di casa è reato. Scatta, infatti, il delitto di stalking, quando il comportamento di un condomino diventa talmente esasperante da cagionare il perdurante e grave stato d'ansia e il cambiamento delle abitudini di vita idonei a configurare gli atti persecutori ex art. 612-bis c.p.
Ad affermarlo è la Cassazione, con la sentenza n. 26878/2016, ritenendo provata la credibilità e l'esasperazione del querelante e sgombrando il campo da qualsiasi dubbio in ordine alla presenza di "intenti calunniatori o contrasti economici". Alla base di una serie di ripetute querele vi era "una reale esasperazione" derivante dalle condotte del condomino indagato che avevano portato il vicino ad assumere tranquillanti, ad assentarsi dal lavoro, mettendo così in atto quel cambiamento delle abitudini di vita rivelatore dello stato di ansia idoneo a configurare il reato di stalking.
Per cui confermata la condanna della misura cautelare della custodia in carcere nei confronti del vicino per il delitto di cui all'art. 612 bis c.p. in danno di vicini di casa.
La Cassazione consacra così l'estensione del delitto di stalking all'ambito condominiale (inaugurato con Cass. n. 20895/2011 e ribadito, tra le altre, con Cass. n. 3993372013; con Cass. n. 45648/2013).





(www.StudioCataldi.it) 

lunedì 18 luglio 2016

Lastrico solare ad uso esclusivo: le Sezioni Unite intervengono su responsabilità e ripartizione delle spese Cassazione Civile, SS.UU., sentenza 10/05/2016 n° 9449 (Fonte Altalex.com)

Le Sezioni Unite intervengono sul tema mettendo fine ad una querelle giurisprudenziale relativa sia all’inquadramento della responsabilità, sia alla modalità di ripartizione delle spese.
La questione era già stata affrontata dalle sezioni unite nel 1997: in allora, la sentenza rinveniva la sussistenza di un obbligazione propter rem in capo sia al proprietario del lastrico ad uso esclusivo, sia al condomìnio in quanto tale lastrico fungesse anche da parziale copertura dell’edificio ed i danni lamentati fossero derivati da carenza di manutenzione di tale parte comune.
Si è ritenuta, pertanto, sussistente una responsabilità di natura contrattuale da ripartirsi tra i soggetti coinvolti in base all’art. 1126 secondo il seguente principio di diritto : “poiché il lastrico solare dell’edificio svolge la funzione di copertura del fabbricato anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito ad uso esclusivo ad uno dei condòmini, all’obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condòmini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo. Pertanto, dei danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dall’art. 1126 c.c.".
In seguito si è sviluppata però una giurisprudenza di segno opposto, tendente a ravvisare una responsabilità extracontrattuale concorrente tra il proprietario ad uso esclusivo del lastrico e condominio ex art. 2051, cioè per danni da cosa in custodia.
Rilevata l’esistenza di un contrasto perdurante da circa 20 anni, la Seconda Sezione civile della suprema corte ha rimesso la questione alle sezioni unite con la ordinanza interlocutoria n. 13526 del 2014.
Le sezioni unite, in riscontro, hanno adottato un indirizzo mediano tra i due precedenti
In particolare, precisato che il principio di diritto enunciato non troverà applicazione laddove si riesca a dimostrare che il danno ha avuto origine non già dalla mancata manutenzione della cosa comune, ma ad altre condotte ascrivibili in via esclusiva al proprietario del lastrico in uso esclusivo, hanno:
  • confermato la natura extracontrattuale della responsabilità gravante sul condòmino titolare del diritto d’uso esclusivo ex art 2051 c.c.;
  • dichiarato la responsabilità concorrente del condomìnio in base alla norma di norma di cui all’art 1130 nell’ipotesi in cui l’amministratore ometta di attivare gli obblighi conservativi delle cose comuni su di lui gravanti ai sensi dell’art. 1130, primo comma, n. 4, cod. civ., ovvero nel caso in cui l’assemblea non adotti le determinazioni di sua competenza in materia di opere di manutenzione straordinaria, ai sensi dell’art. 1135, primo comma, n. 4, cod. civ.;
  • il parametro di divisione delle spese resta quello di cui all’art. 1126c.c.
Corollari diretti di questa impostazione sono principalmente due:
  • l’applicazione tutte le disposizioni che disciplinano la responsabilità extracontrattuale, prime fra tutte quelle relative alla prescrizione ( quinquennale) e all’imputazione della responsabilità, dovendosi escludere che l’acquirente di una porzione condominiale possa essere ritenuto gravato degli obblighi risarcitori sorti in conseguenza di un fatto dannoso verificatosi prima dell’acquisto, dovendo quindi dei detti danni rispondere il proprietario della unità immobiliare al momento del fatto;
  • applicazione dell’art. 2055 cod. civ., ben potendo il danneggiato agire nei confronti del singolo condomino, sia pure nei limiti della quota imputabile al condominio. In tal senso, del resto, si è già affermato che "il risarcimento dei danni da cosa in custodia di proprietà condominiale soggiace alla regola della responsabilità solidale ex art. 2055, primo comma, cod. civ., norma che opera un rafforzamento del credito, evitando al creditore di dover agire coattivamente contro tutti i debitori pro quota” 
Questa nuovo approdo, si espone a qualche criticità nella pratica: sebbene non vengano espressamente richiamate, è lecito ritenere che troveranno applicazione anche le regole in materia di ripartizione dell’onere della prova in materia extracontrattuale, con l'effetto di gravare il danneggiato di un onere molto più pesante e scivoloso di quello esistente in base al precedente orientamento, quanto meno con riferimento al nesso causale.
Ciò stante è verosimile credere che il proprietario del lastrico in via esclusiva, preso atto che sarà molto più complesso dimostrare la sua responsabilità, potrebbe essere molto meno portato ad assumere un atteggiamento collaborativo o proattivo rispetto alla custodia del bene.
Il motivo per cui il danneggiato proprietario debba essere equiparato ad un comune terzo in questa vicenda resta, parimenti, poco chiaro: in ossequio al dovere di solidarietà sociale e buona fede, l’appartenenza alla medesima comunione condominiale, legittimerebbe il riconoscimento dell’esistenza di una posizione di tutela qualificata gli interessi del comunista danneggiato, che, pertanto, dovrebbe essere agevolato nella tutela dei suoi interessi, anziché processualmente equiparato al quidam de populo.
Fonte Altalex: http://www.altalex.com/documents/news/2016/05/12/lastrico-solare-ad-uso-esclusivo-sezioni-unite-intervengono-su-responsabilita-e-ripartizione-spese?utm_source=nl_altalex&utm_medium=referral&utm_content=altalex&utm_campaign=newsletter&TK=NL&iduser=1052833

giovedì 7 luglio 2016

Corso Base abilitante all'attività di Amministratore Condominiale organizzato dal Collegio dei Geometri di Novara



Il Collegio Provinciale dei Geometri e Geometri Laureati di Novara organizza il Corso Base abilitante all'attività di Amministratore Condominiale.

La durata del percorso formativo è di 76 ore, compresa la valutazione finale prevista da normativa, con lezioni settimanali nei giorni 6- 13 - 20 - 27 Settembre, 4 - 11 - 18 - 25 Ottobre, 3 - 10 Novembre 2016.

L’entrata in vigore della Legge n. 220/2012 e del D.M. 140/2014 ha definitivamente normato la figura dell’Amministratore Condominiale, dettagliando il percorso formativo per poter affrontare seriamente questa attività e per potersi aggiornare efficacemente negli anni.

Il ruolo professionale e sociale svolto dall’Amministratore Condominiale richiede una molteplicità di conoscenze che comprendono vari ambiti di competenza.

Il programma è stato strutturato per formare efficacemente, con l’aiuto di professionisti esperti del settore (geometri, avvocati, ingegneri, commercialisti, periti industriali che giornalmente si confrontano gli argomenti trattati nelle lezioni), ai poliedrici aspetti della professione, preparando il futuro amministratore condominiale a fornire risposte di qualità ed a soddisfare le necessità dei propri clienti.

Il corso abilitante tratta in modo pratico e puntuale il ruolo dell’amministratore, il regolamento e le tabelle millesimali, la contabilità del condominio, i risvolti legali, la gestione dei conflitti, la sicurezza negli edifici, gli aspetti urbanistici ed edilizi.

Al termine del Corso, superata la valutazione finale, sarà rilasciato ATTESTATO ABILITANTE ALLO SVOLGIMENTO DELL’ATTIVITA’ DI AMMINISTRATORE CONDOMINIALE AI SENSI DELLA LEGGE N. 220/2012 E DEL D.M. N. 140/2014

Per informazioni ed iscrizioni contattare la Segreteria del Collegio Provinciale dei Geometri e Geometri Laureati di Novara.Tel. 0321 628225 - Fax. 0321 36064segreteria@geometri.novara.itcollegio.novara@geopec.it



mercoledì 6 luglio 2016

Come cacciare l'inquilino moroso. Ecco la procedura corretta. (Fonte www.condominioweb.com )

In tema di locazione, fra le armi a disposizione del proprietario contro l'inquilino che non vuole andare via, se sono venute meno le condizioni per la sua permanenza all'interno della casa, non c'è mai la denuncia penale ma solamente il procedimento di sfratto o l'azione di occupazione senza titolo.
Questo è il principio di diritto espresso dalla Corte di Cassazione Penale con la sentenza n. 16932 del 22 aprile 2016 in merito all'occupazione di un immobile oltre il tempo concesso dal proprietario.
Preliminarmente. È importante evidenziare che per liberare l'immobile dai conduttori morosi o soggetti privi di titolo, l'unica alternativa è incardinare una causa civile, ovvero una procedura esecutiva di sfratto.
Per tale azione, giova ricordare devono sussistere 2 presupposti fondamentali: che sia stato stipulato e registrato un contratto di locazione (se il contratto non è registrato, si deve procedere con la causa ordinaria di occupazione senza titolo a cui si aggiungerà l'ulteriore esecuzione forzata); che il conduttore dell'immobile non ha pagato il canone. In questo caso, il soggetto cui sia stato intimato lo sfratto per morosità può evitare la pronunzia della convalida pagando i canoni pregressi prima dell'udienza di comparizione.


I fatti di causa. Mevia (proprietaria di un immobile), conveniva in giudizio dinanzi al competente Giudice di Pace, Tizio e Caia, contestando loro il reato di cui all'art. 633 c.p. (Invasione di terreni o edifici), in quanto senza alcun titolo e contro la volontà della proprietaria, arbitrariamente lo occupavano.
Tuttavia gli imputati venivano assolti, in quanto, a parere del giudice, la condotta posta in essere non era caratterizzata dal requisito della arbitrarietà: la proprietaria aveva consentito il possesso dell'immobile da parte degli imputati, sia pure al fine di liberarlo dalle suppellettili dei genitori di Tizio, che in precedenza, e fino alla loro morte, avevano legittimamente occupato quell'appartamento con un regolare contratto di locazione. Avverso tale pronuncia, la ricorrente proponeva ricorso presso la Corte di Cassazione.
Il problema della vicenda: l'occupazione dell'immobile contro la volontà del proprietario. La locazione, in diritto, costituisce il contratto con il quale una parte (detta locatore) si obbliga a permettere a un altro soggetto (conduttore o locatario) l'utilizzo di una cosa per un dato tempo in cambio di un determinato corrispettivo (la cosiddetta "pigione" o "canone"). Nel caso di morte del locatore, dal punto di vista strettamente civilistico, gli eredi, anche se non hanno alcun obbligo, possono subentrare al deceduto nei rapporti giuridici, in corso alla data della morte. Il decesso, quindi, non comporta una risoluzione anticipata del contratto, in quanto lo stesso rimane valido, alle medesime condizioni.
Per quanto riguarda, invece, il caso in cui muore il conduttore, l'articolo 6 della Legge 392/1978 dispone che gli eredi conviventi abituali hanno diritto a continuare ad occupare l'immobile; gli eredi non conviventi abituali, invece, non possono avanzare alcun diritto o pretesa in merito alla locazione e lo stesso possessore (locatore) può rescindere il contratto come stabilito dal comma 6, dell'articolo 3, della Legge 392/1978.
Premesso ciò, nella fattispecie in esame, alla morte dei conduttori (genitori di Tizio), la proprietaria aveva autorizzato Tizio e Caia (conviventi non abituali) al possesso dell'appartamento, al fine di liberare l'appartamento dai suppellettili (mobilio). Sicché, in questo caso, non vi era una fattispecie penale (invasione arbitraria dall'esterno in un immobile altrui) in quanto vi era stata la volontà della locatrice, anche se di breve periodo, all'occupazione dell'immobile.
L'interpretazione della Corte di Cassazione. Conformemente ai principi esposti dalla giurisprudenza di legittimità, la Corte ha avuto modo di precisare che la condotta tipica del reato di invasione di terreni o edifici consiste nell'introduzione dall'esterno in un fondo o in un immobile altrui di cui non si abbia il possesso o la detenzione, di talché l'invasione non ricorre laddove il soggetto, entrato legittimamente in possesso del bene, prosegua nell'occupazione contro la sopraggiunta volontà dell'avente diritto. (In senso conforme Corte di Cassazione Penale Sentenza n. 51754 del 03/12/2013; Cass. n. 43393 del 2003 e n. 2337 del 2006).
Difatti, risulta accertato che nel caso di specie deve escludersi la sussistenza del requisito dell'invasione, nell'irrilevanza della sopravvenuta manifestazione di volontà contraria, espressa dalla proprietaria. La giurisprudenza citata conferma la tesi del giudice di pace, trattandosi di fattispecie caratterizzata da un preliminare consenso al possesso dell'immobile (la consegna delle chiavi).
Le conclusioni. Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, conformemente al ragionamento esposto dal Giudice di Pace, la Corte di Cassazione, ha rigettato il ricorso. Quindi, alla proprietaria non rimane che incardinare una causa civile.

Fonte http://www.condominioweb.com/inquilino-moroso-ecco-la-regolare-procedura-di-sfratto.12660#ixzz47tcJ6GiZ
www.condominioweb.com 

martedì 5 luglio 2016

Se il CTU deposita in ritardo la perizia commette reato Fonte: StudioCataldi.it


Se il Ctu consegna la perizia in ritardo scatta la condanna per il reato di omissione d'atti d'ufficio. A stabilirlo è la quarta sezione penale della Cassazione con la sentenza n. 26589/2016 depositata il 27 giugno scorso, pronunciandosi sulla condanna inflitta dal giudice di merito nei confronti di un consulente tecnico dichiarato colpevole del reato di cui all'art. 328 c.p. con condanna a 4 mesi di reclusione (previa concessione delle attenuanti con il beneficio della sospensione condizionale della pena) per non aver consegnato nel termine assegnato la relazione di consulenza tecnica affidatagli dal giudice civile.
Secondo la tesi difensiva del perito, la corte territoriale avrebbe errato ritenendo "volontario e consapevole" il ritardo nonostante il dedotto deposito di un cd contenente i dati catalogati e nonostante il dedotto ritardo nella ricezione della documentazione bancaria richiesta, non tenendo conto inoltre delle giustificazioni da lui addotte sull'erronea annotazione della data dell'udienza.
Ma gli Ermellini concordano con i "rilievi effettuati dal giudice di secondo grado".
Il Ctu, infatti, nominato in un giudizio civile di opposizione a decreto ingiuntivo, aveva accettato l'incarico in data 9 dicembre 2005, riservandosi di depositare relazione scritta entro 120 giorni, aveva chiesto proroga di 90 giorni per il ritardo degli estratti conti bancari di giorni, ottenendola di 30 e, nonostante ciò, ben due udienze venivano rinviate per l'omesso deposito della perizia. Alla fine, dopo un anno e 7 mesi dal conferimento dell'incarico non solo non c'era traccia della stessa, ma il Ctu non aveva neanche provveduto a comunicare ai consulenti tecnici di parte la data di inizio delle operazioni peritali (come previsto peraltro nel verbale di conferimento dell'incarico) "senza rassegnare plausibili giustificazioni nonostante la notifica del sollecito ad adempiere da parte del giudice". Per di più, il Ctu nominato al suo posto non aveva rappresentato alcuna difficoltà a svolgere la perizia depositandola nei termini previsti e l'asserito deposito di un cd contenente i dati catalogati era dato rimasto privo di riscontro.
Per cui, ha concluso la S.C., non si tratta come ravvisato dal giudice di primo grado "di una mera, seppur grave negligenza (e quindi di mera violazione dell'art. 25 della legge 281/1985) bensì di un rifiuto consapevole di atti da adottarsi senza ritardo in violazione dell'art. 328 c.p.".
Non ricorrono, dunque, "le condizioni per un proscioglimento ai sensi dell'art. 129 comma 2 c.p.p.". Tuttavia, l'esperto si salva per l'intervenuta prescrizione del reato.



(www.StudioCataldi.it) 

martedì 28 giugno 2016

Nuovo proprietario e spese condominiali arretrate Fonte: www.StudioCataldi.it

Quando si acquista un appartamento che fa parte di un condominio il timore di molti è quello di trovarsi onerati del pagamento delle spese condominiali che il vecchio proprietario abbia eventualmente lasciato in arretrato. Si tratta di un timore fondato, anche se solo in parte.
L'articolo 63 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile, infatti, al comma quattro stabilisce che chi subentra nei diritti di un condomino risponde del pagamento dei contributi solidalmente con questo. L'obbligo però è limitato nel tempo e resta circoscritto ai contributi relativi all'anno in corso e a quelli relativi all'anno precedente (laddove per anno deve intendersi quello di esercizio condominiale e non quello solare).
Si tratta di una norma evidentemente posta a tutela del condominio e della necessità di questo di poter provvedere alla gestione con i fondi dei quali abbia bisogno.
Trattasi, peraltro, di norma speciale che, in quanto tale, prevale su quella prevista in generale per la comunione dall'articolo 1104 del codice civile.
In ogni caso, occorre precisare che se l'acquirente al quale sia richiesto il pagamento degli oneri condominiali ai sensi dell'articolo 63 delle disposizioni per l'attuazione del codice civile adempia l'obbligazione solidale, egli può comunquerichiedere al precedente proprietario il rimborso. La legge, infatti, stabilisce una responsabilità solidale dell'acquirente e del venditore nei confronti del condominio ma non è idonea di per se a trasferire il debito nel rapporto tra le parti.
A tal proposito è interessante sottolineare che, come sancito dalla Corte di cassazione con la sentenza numero 8782 del 10 aprile 2013 e dalla stessa ricordato con l'ordinanza numero 702 del 16 gennaio 2015, nella valutazione dei limiti della solidarietà è importante la determinazione del momento in cui matura l'obbligo di contribuzione alle spese condominiali.
In particolare occorre fare una distinzione netta tra le spese necessarie per la manutenzione ordinaria e quelle invece previste per lavori straordinari dai quali derivino un'innovazione e un onere rilevante per i condomini.
Nel primo caso, infatti, indipendentemente da quando l'assemblea condominiale ha deliberato l'intervento, l'obbligo del pagamento dei contributi sorge quando i relativi lavori sono eseguiti o i relativi servizi vengono prestati.
Nel secondo caso, invece, per evidenti ragioni bisogna far riferimento alla data in cui i lavori sono stati deliberati.
In tal senso la Cassazione si è pronunciata, ad esempio, con la sentenza numero 24654 del 3 dicembre 2010, chiarendo che "in caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell'immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione. Di conseguenza, ove le spese in questione siano state deliberate antecedentemente alla stipulazione del contratto di vendita, ne risponde il venditore, a nulla rilevando che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite successivamente, e l'acquirente ha diritto di rivalersi, nei confronti del medesimo, di quanto pagato al condominio per tali spese, in forza del principio di solidarietà passiva di cui all'art. 63 disp. att. c.c.".
Tale principio è stato più recentemente ribadito anche dal Tribunale di Milano che, nella sentenza numero 27 del 12 gennaio 2016, ha aggiunto che "la delibera giuridicamente rilevante al fine di individuare il soggetto tenuto a sopportare gli oneri di un intervento straordinario, tuttavia, è solo quella con la quale tali interventi siano effettivamente approvati in via definitiva, con la previsione della commissione del relativo appalto e la individuazione dell'inerente piano di riparto dei corrispondenti oneri, non assumendo rilievo l'adozione di una precedente delibera assembleare meramente preparatoria o interlocutoria, che non sia propriamente impegnativa per il condominio e che non assuma, perciò, carattere vincolante e definitivo per l'approvazione dei predetti interventi".


(www.StudioCataldi.it) 

martedì 21 giugno 2016

Tetti, muri perimetrali e valutazione della condominialità: la domanda non è scontata…… (da condominioweb.com)

Quando è possibile affermare che, ad esempio, i tetti, i muri perimetrali o altre parti dell'edificio possono essere considerati beni condominiali?
In che modo e a chi spetta la valutazione della condominialità di una parte/impianto dell'edificio?
E a queste domande, in sostanza, che ha risposto – nel solco del proprio unanime orientamento – la Corte di Cassazione con la sentenza n. 7704 resa il 19 aprile 2016.
Entriamo nel dettaglio della questione.
Com'è noto l'art. 1117 c.c. elenca i beni comuni. La norma contiene la specificazione che fa salva ogni differente indicazione del titolo: in parole diverse ciò che è parte comune per la legge, potrebbe essere di uno solo o di pochi in ragione di una disposizione contenuta negli atti d'acquisto o nelregolamento condominiale contrattuale.
Quanto al valore dell'elencazione contenuta nell'art. 1117 c.c. è opinione unanimemente condivisa quella che veda in essa una mera esemplificazione delle parti da ritenersi comuni (cfr. ex multis Cass. 29 gennaio 2015, n. 1680).
In che modo si può dire che una cosa, non menzionata dall'articolo appena citata sia condominiale? Sempre la Cassazione ha specificato che la condominialità di un bene deriva sia dall'attitudine oggettiva del bene al godimento comune, sia dalla concreta destinazione del medesimo al servizio comune (Cass. 13 marzo 2009, n. 6175). Proprio in ragione di queste considerazioni è possibile anche il contrario, ossia che un bene menzionato nell'art. 1117 c.c. non debba essere considerato in condominio in mancanza delle qualità appena citate (cfr. in tal senso Cass. SS.UU. n. 7449/1993).
In questo contesto, ad esempio, la sentenza n. 7704 citata in principio ha ricordato che i muri perimetrali e la copertura, che costituiscono il collegamento strumentale naturale dei beni condominiali, essendo necessari per l'esistenza e l'uso delle singole proprietà, destinati in modo stabile al servizio e al godimento collettivo.
Chi valuta la ricorrenza di tali requisiti e di conseguenza – in mancanza di indicazioni nel titolo – la condominialità o meno di un bene?
La sentenza n. 7704 ribadisce che spetta esclusivamente al giudice di merito accertare, dopo aver preso in esame la situazione dei luoghi e delle cose se un determinato bene, per la sua struttura e conformazione e per la funzione cui è destinato, rientri tra quelli condominiali oppure sia di proprietà esclusiva ovvero se si tratti di bene comune solo a taluni condomini o, infine, se sia comune al condominio e (solo) ad alcuni dei singoli proprietari esclusivi, non potendosi escludere a priori la ricorrenza di una eventualità siffatta (cfr Cass. 7 maggio 2010 n. 11195)” (Cass. 19 aprile 2016 n. 7704).
Insomma sulla condominialità dei beni decide il giudice investito della controversia. La decisione del giudice di merito è insindacabile in Cassazione se adeguatamente motivata. Come dire: se chi ha giudicato lo ha fatto seguendo i principi fin qui indicati, la Cassazione non potrà far altro che prenderne atto.

Fonte http://www.condominioweb.com/decide-il-giudice-sulla-condominialita-dei-beni.12655#ixzz47oK0L2im
www.condominioweb.com 

venerdì 17 giugno 2016

Corso di aggiornamento annuale per Amministratori condominiali 12 e 20 Luglio 2016 al Collegio Geometri di Lodi

Segnaliamo che il Collegio Provinciale Geometri di Lodi ha organizzato, in collaborazione con Tregeoformazione, il Corso di aggiornamento annuale obbligatorio per Amministratori condominiali, per il 12 e 20 Luglio prossimo.

Il corso tratterà, nella lezione del 12/07, di "CONTABILIZZAZIONE DEL CALORE E RIPARTIZIONE SPESE", mentre nella lezione del 20/07 affronterà “LA CONTABILITA' CONDOMINIALE: COME AFFRONTARE LE PROBLEMATICHE TRIBUTARE E CONTABILI (E NON SOLO) DERIVANTI DALLE NOVITA' NORMATIVE.

Per informazioni contattate il Collegio Geometri di Lodi o l'Associazione Tregeoformazione.

sede@collegio.geometri.lo.it
tregeoformazione@gmail.com



giovedì 16 giugno 2016

Parcheggio aggressivo in condominio: turbativa del possesso? (fonte: diritto.it)



La disposizione dell’art. 1102, comma 2, c.c., secondo la quale il partecipante alla comunione non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso, impedisce al possessore, che abbia utilizzatola cosa comune oltre i limiti della propria quota, non solo l’usucapione ma anche la tutela possessoria del potere di fatto esercitato, fino a quando questo non si riveli incompatibile con l’altrui possesso.




Lo ha affermato la Corte di Cassazione, sez. II Civile, con la sentenza n. 10624 depositata il 23 maggio 2016.

Il caso. 


La ricorrente citava in giudizio la convenuta, dichiarando di essere la proprietaria di un immobile facente parte di un edificio bifamiliare e che, per accedere ai rispettivi garage, occorreva transitare attraverso uno spazio comune ai proprietari delle due unità immobiliari.
In tale spazio comune era stata eretta dalla ricorrente una tettoia sotto la quale la stessa era solita parcheggiare le sue due autovetture.
Sosteneva la ricorrente che la convenuta aveva iniziato a parcheggiare la sua autovettura in modo da impedirle di accedere e di uscire dallo spazio sotto la tettoia.
La ricorrente, pertanto, chiedeva che fosse ordinato alla convenuta di reintegrarla nel possesso dei due posti auto sotto la tettoia, inibendole di parcheggiare l’auto con modalità tali da impedire l’ingresso e l’uscita dalle sue due autovetture.

Il Tribunale di Venezia rigettava il ricorso, ritenendo che non fosse stato provato il possesso esclusivo da parte della convenuta dei posti auto sotto la tettoia.
Avverso la sentenza di primo grado la ricorrente proponeva appello e la Corte d'Appello di Venezia accoglieva il gravame, ordinando alla convenuta di astenersi dal parcheggiare in modo da impedire l'uscita dai posti auto che si trovano nello spazio comune sotto la tettoia. La Corte di Venezia affermava che, pur non potendosi ritenere pienamente provato il possesso esclusivo da parte della ricorrente dei due posti auto sotto la tettoia, era stato invece dimostrato che la convenuta, quando entrambi i posti sotto la tettoia erano occupati, parcheggiava la sua auto sullo spazio scoperto in maniera da impedire la manovra di uscita ai veicoli posti


giovedì 19 maggio 2016

Che cosa succede se non si approva il rendiconto? Fonte www.condominioweb.com

Il rendiconto condominiale è quel documento che l'amministratore deve presentare all'assemblea e che contiene il quadro economico-finanziario del condominio in relazione all'anno di gestione appena trascorso e comunque più in generale alla situazione finanziaria della compagine.
L'amministratore, giova ricordarlo, è tenuto a presentare il rendiconto di gestione entro centottanta giorni dalla chiusura dell'esercizio al quale si riferisce (art. 1130 n. 10 c.c.); la norma fa riferimento al lasso temporale ma non al momento da cui parte il conteggio. Una lettura complessiva degli articoli dedicati al documento contabile lascia intendere che i suddetti centottanta giorni decorrano da quel momento.
È altresì utile rammentare che l'omessa o tardiva presentazione del rendiconto all'assemblea può portare alla revoca giudiziale dell'amministratore per gravi irregolarità nella gestione (Art. 1129, dodicesimo comma n. 1, c.c.).
L'approvazione del rendiconto da parte dell'assemblea– che può comunque essere soggetto a revisione negli anni successivi (art. 1130-bis c.c.) – fa sì che le spese in esso indicate – a livello generale e rispetto ai singoli condòmini – siano fatte proprie dell'assemblea stessa che, in quel modo, ratifica o comunque certifica o prende atto dell'operato dell'amministratore per l'anno precedente. Eccezion fatta per il caso di errori nella ripartizione delle spese, di deliberazioni con maggioranze inferiori a quelle prescritte dalla legge, oppure di eccesso di potere, falsità o incompetenza, il rendiconto non è contestabile. In altre parole: non ci si può rivolgere all'Autorità Giudiziaria per chiedere che dichiari illegittima l'approvazione di una spesa che era nelle prerogative dell'assemblea approvare, se la suddetta approvazione è avvenuta nel rispetto della legge.

Si rammenti che il rendiconto è validamente approvato:
a) in prima convocazione, dalla maggioranza dei presenti (anche per delega) in assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio;
b) in seconda convocazione, dalla maggioranza dei presenti (anche per delega) in assemblea che rappresentino almeno un terzo del valore dell'edificio (cfr. art. 1136, secondo e terzo comma, c.c.).
L'approvazione del rendiconto e del relativo riparto, è utile ricordarlo, consente la richiesta di un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo, ai sensi dell'art. 63 disp. att. c.c.
E se l'assemblea, per qualunque motivo, non approva il rendiconto? Il problema principale, in casi del genere, sta nella mancanza di uno strumento di facile soluzione per l'aggressione di determinate situazioni di morosità. I motivi sono quelli esposti appena sopra. Eppure non tutto è perduto.
Si supponga che i condòmini giustamente lo ritengano errato: in tal caso è fondamentale che si richiedano all'amministratore le correzioni ritenute indispensabili, chiedendo la convocazione di una successiva assemblea per ridiscuterlo. In simili circostanze nulla vieterebbe ai condòmini non in linea con il pensiero della maggioranza che ha deliberato in tal senso, di impugnare quella delibera laddove sussistano i presupposti per intravedere un'ipotesi di eccesso di potere del consesso assembleare. In questi casi l'azione di recupero del credito non è impossibile, ma certo molto più difficile dovendosi instaurare un ordinario giudizio civile.

Fonte http://www.condominioweb.com/che-cosa-succede-se-non-si-approva-il-rendiconto.12656#ixzz47oLkLeVA
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