venerdì 13 gennaio 2017

Da gennaio debutta la successione online. Tra un anno via la carta (da il Sole 24Ore)

Dichiarazione di Successione on line: il punto de Il Sole 24 Ore (in calce il link alla pagina del quotidiano):
La dichiarazione di successione passa dal modulo cartaceo a quello digitale: doppio binario (cartaceo e digitale) dal 23 gennaio 2017 fino al 31 dicembre 2017. Scaduto questo termine, il vecchio modulo si utilizzerà solo per le successioni apertesi in data anteriore al 3 ottobre 2006, nonché per le dichiarazioni integrative, sostitutive o modificative di una dichiarazione presentata con il sistema cartaceo.
È quanto stabilito da un provvedimento del Direttore dell’agenzia delle Entrate del 27 dicembre 2016. Il nuovo modello di dichiarazione di successione è reso disponibile in formato elettronico sul sito internet dell’agenzia delle Entrate e permette di compilare e trasmettere la dichiarazione, calcolare le imposte da versare in autoliquidazione e richiedere le volture catastali degli immobili.
Il formato elettronico permetterà anche di visualizzare la dichiarazione presentata nel cassetto fiscale del dichiarante, dei coeredi e dei chiamati. La dichiarazione di successione in formato digitale potrà essere presentata in via telematica all’agenzia delle Entrate, direttamente dai contribuenti abilitati ai servizi telematici o tramite gli intermediari abilitati nonché l’ufficio territoriale dell’agenzia delle Entrate competente per la lavorazione del modello stesso. Al modello della dichiarazione di successione telematica dovranno essere allegati tutti i documenti utili alla dichiarazione, necessariamente in formato conforme, cioè scansionati in file di formato “pdf/a” o “tiff”.
Quanto al pagamento dovuto dal contribuente, il nuovo software è in grado di calcolare le imposte ipotecarie, catastali e i tributi speciali, che si possono versare in autotassazione direttamente online, tramite addebito in conto corrente; nel caso in cui il dichiarante si avvalga, per la presentazione del modello in formato digitale, dell’ufficio territoriale competente dell’agenzia delle Entrate, sarà possibile pagare le somme dovute anche con modello F24.
Il nuovo modello digitale è composto di due “fascicoli”: il primo è da compilare in tutti i casi, in quanto contiene le informazioni essenziali ai fini della predisposizione del modello, mentre il secondo va predisposto solo in presenza di particolari beni mobili e immobili.
In generale, nel primo, oltre ai dati identificativi del defunto e dei beneficiari dell’eredità, devono essere indicati, ove presenti, i dati relativi ai beni immobili (terreni e fabbricati), i documenti comprovanti le passività, i documenti da allegare e le dichiarazioni sostitutive richieste per legge. Nel secondo fascicolo, invece, andranno indicate ulteriori categorie di beni, non compresi nel primo, quali, ad esempio, i beni immobili iscritti al catasto tavolare, gli aeromobili, le imbarcazioni e le donazioni fatte in vita dal defunto.
http://www.ilsole24ore.com/art/norme-e-tributi/2016-12-27/la-dichiarazione-successione-va-online-180829.shtml?uuid=ADLQeILC&cmpid=nl_7+oggi_sole24ore_com

martedì 3 gennaio 2017

Contabilizzatori calore condominiali: Arrivata la proroga!!!



Come sperato da molti amministratori di condomini (e da tanti condòmini) il decreto legge "Milleproroghe" n. 244 del 30/12/2016, pubblicato in Gazzetta ed in vigore dallo stesso giorno, rinvia di sei mesi l'obbligo di installazione delle termovalvole o dei contabilizzatori di calore per i condomini con riscaldamento centralizzato.
Le sanzioni originariamente previste (da 500 € a 2500 € per ogni appartamento) sono così momentaneamente scongiurate.
La proroga del termine di adeguamento normativo era stata incerta fino all'ultimo minuto, circostanza che deve sollecitare i condomìni ad adeguarsi per non rischiare le già citate sanzioni.

mercoledì 28 dicembre 2016

Termovalvole, senza proroga milioni fuori legge (da Il Sole 24Ore)

Riportiamo dal Sole 24Ore un efficace aggiornamento in merito alla scadenza di fine anno circa i contabilizzatori di calore (in coda trovate il link al sito del quotidiano):
In tanti non ce l’hanno fatta: di fatto, tre mesi a bocce ferme per approvare la spesa per l’installazione dei contabilizzatori di calore nei condomìni erano troppo pochi, come è apparso subito evidente, considerando che il Dlgs 146/2016 è stato pubblicato a ridosso delle vacanze. Il Governo, ignorando i tempi e i modi di valutazione e varo di una delibera condominiale, con conseguente individuazione della ditta appaltatrice, ha reso impossibile l’osservanza del termine del 31 dicembre.
Ora la questione, che potrebbe trovare una soluzione provvisoria nel consueto decreto legge «milleproroghe» di fine anno, è stata di nuovo messa sul tavolo da Confedilizia, dato che ufficialmente il Governo è cambiato. A dire il vero il ministro competente è sempre lo stesso, quello dello Sviluppo, che è rimasto al suo posto ma che sinora non ha mai fatto promesse ufficiali.
La questione non è di facilissima risoluzione: le norme che impongono i contabilizzatori sono l’attuazione obbligatoria di una direttiva europea 2012/27/Ue, i cui termini erano peraltro già scaduti. Ma ciò che ha messo in allarme centinaia di migliaia di condomìni con impianto centralizzato (per non parlare degli edifici «polifunzionali» di un unico proprietario) non è stata la spesa quanto le sanzioni in caso di inadempienza, da 500 a 2.500 euro, che nel Dm 146 sono state spostate dal condominio al singolo condòmino.
Da anni si parla di questo obbligo e la cosa paradossale è che i condòmini più solerti ad adempiere si sono poi trovati a dover rifare i lavori grazie alle giravolte normative e al sovrapporsi delle leggi regionali.
Una proroga sarebbe quindi una questione di buon senso e di equità e potrebbe essere orientata solo all’entrata in vigore delle sanzioni, così come era stato fatto in Lombardia in circostanze analoghe: la legge regionale 5/2013 le ha sospese sino al 2017.
Va fatta, però, un’osservazione più generale, che riguarda l’effettiva possibilità di esercitare i controlli sull’installazione. Controlli che spettano principalmente alle Arpa (Agenzia regionale per la protezione dell’ambiente). Si tratta di istituzioni che, benché dotate dei più ampi poteri, anche di polizia giudiziaria, non possono certo dedicare centinaia di migliaia di ore/uomo a delle verifiche a tappeto. Inoltre, una sanzione irrogata a chi, nei termini,abbia già deliberato i lavori, stanziato i fondi e scelta l’impresa, e si trovi nell’impossibilità di adempiere a causa dei ritardi dell’impresa stessa, andrebbe impugnata al Tar con buone probabilità di vittoria.
Ma di fronte al rischio di nuovi contenziosi e di nuove, inutili sanzioni nei confronti di chi cerca solo di rispettare una tempistica irreale la proroga appare come la soluzione più semplice.
http://www.ilsole24ore.com/art/norme-e-tributi/2016-12-26/termovalvole-senza-proroga-milioni-fuori-legge--235249.shtml?uuid=ADNbogKC

giovedì 13 ottobre 2016

Parabola e violazione del decoro architettonico. Tutto dipende dalla interpretazione delle norme regolamentari. (Fonte www.condominioweb.com)

Spesso le controversie condominiali si decidono anche in base all'interpretazione che i giudici danno ai regolamenti di condominio, specie nei casi in cui si discute di tutela del decoro architettonico.
Il caso preso in esame dalla sentenza della Corte di cassazione n. 20248 del 7 ottobre 2016 offre un esempio di come possano risultare decisivi, da un lato, la lettura delle norme regolamentari fornita dai giudici e, dall'altro, la formulazione dei motivi di contestazione delle parti, soprattutto innanzi alla suprema Corte.
Il caso - Il condominio (formato da villette bifamiliari a schiera) cita in giudizio il proprietario di un'unità abitativa facente parte del complesso immobiliare per ottenere la rimozione di una pensilina ed una antenna satellitare installate sulla facciata, in quanto lesive del decoro architettonico e realizzate in violazione dell'art. 5 del regolamento di condominio e di quanto deliberato in assemblea.
La domanda veniva accolta dal Tribunale, ma la sentenza veniva ribaltata dalla Corte d'appello.
Secondo i giudici territoriali, anzitutto, nel caso come quello in esame di villette a schiera non troverebbe applicazione la disciplina del condominio degli edificio ex art. 1117 c.c., riguardante invece solo gli edifici divisi orizzontalmente per piani.
A ciò si aggiunga che, i muri perimetrali (su cui erano stati installati la pensilina e l'antenna) non sono assimilabili ai muri maestri, avendo solo la funzione di delimitare le varie porzioni e di sorreggere la copertura, anch'essa di proprietà esclusiva o in comune tra le due unità affiancate.
Essi, pertanto, secondo la Corte d'appello sarebbero di proprietà esclusiva, anche se l'art. 2 del regolamento li include tra i beni comuni ex art. 1117 c.c.
Sempre secondo i giudici d'appello, la previsione contenute nell'atto di assegnazione circa gli obblighi da osservare nella tinteggiatura delle facciate o nelle altre attività ivi previste tendono, quali obligationes propter rem, a garantire la conservazione della uniformità dell'aspetto estetico del complesso immobiliare, analogamente a quanto fa l'artt. 1122 c.c. concernente il divieto di opere pregiudizievoli per le parti comuni.
In tale ottica andrebbe letto allora l'art. 5 del regolamento condominiale in tema di autorizzazione assembleare per le modificazioni ed innovazioni, sicché dovrebbe escludersi l'illiceità di ogni intervento, anche minimo eseguito dal singolo sulle pareti esterne della propria villetta per il solo fatto di non essere stato autorizzato dall'assemblea dei condomini.
Nel caso in esame, conclude la Corte d'appello, né la tettoia né l'antenna satellitare rappresentano un pregiudizio per il decoro architettonico del complesso edilizio.
La decisione di merito si base dunque su due punti - la non applicabilità dell'art. 1117 c.c.alle villette a schiera e l'interpretazione “elastica” del regolamento di condominio - che effettivamente suscitano qualche perplessità. Ad esempio, una sentenza di un anno fa della stessa Corte (n. 18344 del 18 settembre 2015) dice che anche le villette a schiera possono rientrare nella nozione di condominio.
Ed infatti, il condominio ha proposto ricorso in cassazione per ottenere la riforma della sentenza,a suo dire errata. Ma lo ha fatto formulando dei motivi di ricorso che non hanno permesso alla Corte di Cassazione di intervenire come (forse) avrebbe voluto.
Lo si evince leggendo la pronuncia in commento.
Con riferimento all'interpretazione dell'art. 5 del regolamento, per la Cassazione si tratta effettivamente di un'interpretazione “elastica” basata sull'art. 1122 c.c. Interpretazione che però la Corte non può fare altro che confermare, in quanto concernente tipici apprezzamenti di fatto non sindacabili dagli Ermellini.
Infatti, le valutazioni sulla alterazione del decoro architettonico (sussistente non solo per quelle innovazioni che alterano le linee architettoniche, ma anche per quelle che comunque si riflettano negativamente sull'aspetto armonico dell'edificio) spetta al giudice di merito ed è insindacabile in sede di legittimità ove (come nel caso di specie) non presenti vizi di motivazione.
“Il condominio”– sottolineano i giudici di legittimità – “avrebbe dovuto allora impugnare l'interpretazione data al contenuto dell'art. 5 del regolamento di condominio con uno specifico motivo di ricorso sotto il profilo della violazione delle norme di ermeneutica contrattuale (artt. 1362 e seguenti c.c.) oppure di illogicità della motivazione”.
Invece, la parte ricorrente non ha denunziato né la violazione degli artt. 1362 e seguenti, né precisi vizi logici della sentenza. Pertanto - conclude la Corte – “pur volendo ritenersi fondata la censura con cui si sostiene la applicabilità della nozione di condominio in senso proprio anche al caso, come quello in esame, di costruzioni orizzontalmente” (c.d. ville a schiera, cfr. sentenza n. 18344 del 18 settembre 2015),
la mancanza di motivi sull'attività di interpretazione della norma regolamentare o di specifiche censure alla logica del percorso argomentativo utilizzato per sorreggere la seconda ratio, non avrebbe potuto comunque comportare la cassazione della sentenza, essendo divenuta definitiva la relativa motivazione”.

Fonte http://www.condominioweb.com/ecco-quando-e-possibile-installare-una-parabola-sulla-facciata.13105#ixzz4MyWAGH9M
www.condominioweb.com 

martedì 13 settembre 2016

Cani e gatti, condomini aperti. Sentenza del Tribunale di Cagliari (Fonte: Italia Oggi Sette)

Una sentenza del tribunale di Cagliari chiarisce la portata della legge n. 220/2012
"Cani e gatti, condomini aperti
Nulli i divieti contenuti nei regolamenti, anche originari"

Animali domestici sempre ammessi in condominio. Deve infatti ritenersi nullo l’eventuale divieto contenuto nel regolamento condominiale e questo non solo quando quest’ultimo sia stato approvato a maggioranza in assemblea, ma anche laddove si tratti di un regolamento originario, di natura cosiddetta contrattuale.
Questa la decisione contenuta in una recente sentenza del tribunale di Cagliari, depositata in cancelleria lo scorso 22 luglio 2016. Le conclusioni alle quali è pervenuto il giudice sardo in merito alla portata applicativa del nuovo art. 1138 del codice civile, siccome modificato dalla legge n. 220/2012, appaiono infatti nuove se confrontate con quanto ritenuto dalla maggior parte dei commentatori della riforma del condominio.
Il caso concreto. Nella specie un condomino proprietario di un cane di piccola taglia si era rivolto al tribunale di Cagliari per impugnare il regolamento, chiedendo che venisse accertata la nullità della disposizione contenente il divieto di tenere animali domestici nel condominio. La domanda traeva spunto dalla modifica dell’art. 1138 c.c. a opera della legge di riforma del condominio, a mente della quale le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici. L’amministratore, nel costituirsi in giudizio nell’interesse del condominio, aveva però allegato la natura contrattuale del regolamento, essendo stato lo stesso predisposto dall’originario costruttore dell’edificio condominiale e richiamato nei singoli atti di acquisto delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, con conseguente infondatezza della domanda. Il tribunale ha tuttavia accolto il ricorso presentato dal condomino ex art. 702-bis c.p.c., ritenendo che la disposizione impugnata fosse da ritenersi invalida per violazione di legge, anzi addirittura nulla per contrasto con la norma contenente principi di ordine pubblico.
Il divieto di tenere animali in condominio. Prima della riforma del 2012 si riteneva generalmente che un divieto siffatto potesse essere contenuto soltanto in un regolamento cosiddetto contrattuale, ossia originariamente predisposto dal costruttore dell’edificio e accettato nei vari atti di acquisto o, comunque, accettato espressamente da tutti i comproprietari, in quanto una tale limitazione delle facoltà comprese nel diritto di proprietà dei singoli condomini non avrebbe potuto essere introdotta dalla semplice maggioranza di essi. Su questa posizione si era attestata anche la giurisprudenza, sia di merito che di legittimità, evidenziando la conseguente invalidità di simili divieti contenuti in regolamenti cosiddetti assembleari, ossia approvati dai condomini a maggioranza nel corso delle periodiche riunioni condominiali. Si evidenziava, in ogni caso, come una questione del tutto diversa fosse quella della responsabilità del padrone per gli eventuali danni procurati dall’animale nei confronti degli altri condomini, vuoi per il disturbo della quiete che per questioni igieniche.
Il nuovo art. 1138, ultimo comma, del codice civile. Come detto, con la legge n. 220/2012 di riforma del condominio è stato introdotto un nuovo ultimo comma all’art. 1138 c.c. il quale, come parimenti evidenziato, prevede che il regolamento non possa vietare di tenere animali domestici nelle unità immobiliari di proprietà esclusiva. Per tutta una serie di motivi, però, la maggior parte dei commentatori ha fino a oggi ritenuto che questa novità (valutata in realtà come conferma dello status quo) valesse soltanto per i regolamenti cosiddetti assembleari e non sovvertisse il principio cui era pervenuta la giurisprudenza in precedenza richiamata, vale a dire l’impossibilità di imporre a maggioranza validi divieti che comportassero una limitazione delle facoltà comprese nel diritto di proprietà. La conclusione di cui sopra è stata sostenuta sia alla luce di un’interpretazione sistematica della norma (l’art. 1138 c.c. si occupa di disciplinare il regolamento approvato in assemblea) sia in ragione del tradizionale principio di diritto appena richiamato (nella maggior parte dei casi la riforma del 2012 ha infatti tradotto in disposizioni di legge le conclusioni alle quali era pervenuta la più recente giurisprudenza di legittimità). Non è mancato, però, chi ha al contrario evidenziato la valorizzazione operata oggigiorno a livello normativo interno e comunitario del rapporto uomo-animale, inferendo da ciò la necessità di interpretare la novella legislativa in maniera più ampia ed evoluta.
La decisione del tribunale di Cagliari. Ed è proprio quest’ultimo lo spirito che sembra avere mosso il giudice sardo all’innovativa interpretazione dell’ultimo comma del novellato art. 1138 c.c.
Il tribunale, infatti, nell’accogliere il ricorso introduttivo del condomino proprietario dell’animale domestico, ha ritenuto che l’impugnata disposizione regolamentare fosse affetta da «nullità sopravvenuta», conseguente all’introduzione della menzionata novità normativa, essendo quest’ultima «applicabile ( ) a tutte le disposizioni con essa contrastanti, indipendentemente dalla natura dell’atto che le contiene, regolamento contrattuale ovvero assembleare, e indipendentemente dal momento dell’introduzione di quest’ultimo, prima o dopo la novella del 2012». Sempre secondo il giudice di primo grado, detto divieto è da considerarsi addirittura nullo, in quanto contrario ai principi di ordine pubblico «ravvisabili, per un verso, nell’essersi indirettamente consolidata, nel diritto vivente e a livello di legislazione nazionale, la necessità di valorizzare il rapporto uomo-animale e, per altro verso, nell’affermazione di quest’ultimo principio anche a livello europeo».
E, invero, non mancano nel panorama normativo interno e comunitario le disposizioni che in questi ultimi anni hanno migliorato la tutela giuridica degli animali. La legge quadro n. 281/91 in materia di animali di affezione e prevenzione del randagismo aveva per esempio condannato gli atti di crudeltà, i maltrattamenti e l’abbandono degli animali, mentre la più recente legge n. 189/2004 ha introdotto i reati di uccisione e maltrattamento degli animali di cui agli artt. 544-bis e ss. del codice penale. Successivamente le modifiche al Codice della strada e il relativo decreto ministeriale di attuazione n. 217/2012 hanno disposto l’obbligo di fermarsi a soccorrere l’animale eventualmente ferito in caso di incidente. A livello europeo si possono invece ricordare la Convenzione per la protezione degli animali da compagnia di Strasburgo del 1987 e l’art. 13 del Trattato Ue, il quale stabilisce che l’Unione e gli stati membri devono tenere conto delle esigenze in materia di benessere degli animali in quanto esseri senzienti.
Secondo il giudice sardo, quindi, la norma introdotta all’ultimo comma dell’art. 1138 c.c. sarebbe espressione di principi già operanti nel diritto vivente, frutto dell’evoluzione del comune sentire in ordine al rapporto uomo-animale e da considerarsi compresi nei più generali diritti inviolabili di cui all’art. 2 della Costituzione. Per questo motivo la nuova disposizione deve essere interpretata come espressione di principi di ordine pubblico, con conseguente applicabilità a tutte le tipologie di regolamento condominiale, a prescindere quindi dall’approvazione all’unanimità o a maggioranza del relativo divieto, e anche a quelli precedenti l’entrata in vigore della legge n. 220/2012.
In particolare, il tribunale di Cagliari, prendendo ulteriormente posizione sulla contraria opinione per la quale la predetta disposizione riguarderebbe i soli regolamenti cosiddetti assembleari, ha evidenziato come, seppure sia innegabile che i commi dell’art. 1138 c.c. che precedono quello aggiunto dal legislatore della riforma riguardino soltanto quest’ultima tipologia di atto, sia la rubrica della norma sia il predetto ultimo comma parlino, genericamente, di «regolamento», consentendo quindi di ritenere che il citato articolo del codice civile sia, per così dire, un contenitore atto a recepire disposizioni su entrambe le possibili forme di regolamento. Viene inoltre fatto notare come le conseguenze della violazione di tale divieto siano specificamente previste dall’art. 155 disp. att. c.c., a mente del quale «cessano di avere effetto le disposizioni del regolamento di condominio che siano contrarie alle norme richiamate nell’ultimo comma dell’art. 1138 del codice» (seppure detta norma si riferisse a quello che era l’ultimo comma della disposizione in esame prima della riforma del 2012, essendo probabile che il legislatore non abbia aggiornato il riferimento per un difetto di coordinamento sistematico del testo di legge). Secondo il tribunale di Cagliari, a ogni modo, questa sarebbe la miglior prova della tesi della nullità della disposizione regolamentare contenente siffatto divieto, «costituendo l’inefficacia mera conseguenza di un’invalidità e non invalidità essa stessa». 

venerdì 22 luglio 2016

Cassazione: stressare il vicino di casa può diventare stalking condominiale Fonte: StudioCataldi.it


Esasperare il vicino di casa è reato. Scatta, infatti, il delitto di stalking, quando il comportamento di un condomino diventa talmente esasperante da cagionare il perdurante e grave stato d'ansia e il cambiamento delle abitudini di vita idonei a configurare gli atti persecutori ex art. 612-bis c.p.
Ad affermarlo è la Cassazione, con la sentenza n. 26878/2016, ritenendo provata la credibilità e l'esasperazione del querelante e sgombrando il campo da qualsiasi dubbio in ordine alla presenza di "intenti calunniatori o contrasti economici". Alla base di una serie di ripetute querele vi era "una reale esasperazione" derivante dalle condotte del condomino indagato che avevano portato il vicino ad assumere tranquillanti, ad assentarsi dal lavoro, mettendo così in atto quel cambiamento delle abitudini di vita rivelatore dello stato di ansia idoneo a configurare il reato di stalking.
Per cui confermata la condanna della misura cautelare della custodia in carcere nei confronti del vicino per il delitto di cui all'art. 612 bis c.p. in danno di vicini di casa.
La Cassazione consacra così l'estensione del delitto di stalking all'ambito condominiale (inaugurato con Cass. n. 20895/2011 e ribadito, tra le altre, con Cass. n. 3993372013; con Cass. n. 45648/2013).





(www.StudioCataldi.it) 

lunedì 18 luglio 2016

Lastrico solare ad uso esclusivo: le Sezioni Unite intervengono su responsabilità e ripartizione delle spese Cassazione Civile, SS.UU., sentenza 10/05/2016 n° 9449 (Fonte Altalex.com)

Le Sezioni Unite intervengono sul tema mettendo fine ad una querelle giurisprudenziale relativa sia all’inquadramento della responsabilità, sia alla modalità di ripartizione delle spese.
La questione era già stata affrontata dalle sezioni unite nel 1997: in allora, la sentenza rinveniva la sussistenza di un obbligazione propter rem in capo sia al proprietario del lastrico ad uso esclusivo, sia al condomìnio in quanto tale lastrico fungesse anche da parziale copertura dell’edificio ed i danni lamentati fossero derivati da carenza di manutenzione di tale parte comune.
Si è ritenuta, pertanto, sussistente una responsabilità di natura contrattuale da ripartirsi tra i soggetti coinvolti in base all’art. 1126 secondo il seguente principio di diritto : “poiché il lastrico solare dell’edificio svolge la funzione di copertura del fabbricato anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito ad uso esclusivo ad uno dei condòmini, all’obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condòmini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo. Pertanto, dei danni cagionati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dall’art. 1126 c.c.".
In seguito si è sviluppata però una giurisprudenza di segno opposto, tendente a ravvisare una responsabilità extracontrattuale concorrente tra il proprietario ad uso esclusivo del lastrico e condominio ex art. 2051, cioè per danni da cosa in custodia.
Rilevata l’esistenza di un contrasto perdurante da circa 20 anni, la Seconda Sezione civile della suprema corte ha rimesso la questione alle sezioni unite con la ordinanza interlocutoria n. 13526 del 2014.
Le sezioni unite, in riscontro, hanno adottato un indirizzo mediano tra i due precedenti
In particolare, precisato che il principio di diritto enunciato non troverà applicazione laddove si riesca a dimostrare che il danno ha avuto origine non già dalla mancata manutenzione della cosa comune, ma ad altre condotte ascrivibili in via esclusiva al proprietario del lastrico in uso esclusivo, hanno:
  • confermato la natura extracontrattuale della responsabilità gravante sul condòmino titolare del diritto d’uso esclusivo ex art 2051 c.c.;
  • dichiarato la responsabilità concorrente del condomìnio in base alla norma di norma di cui all’art 1130 nell’ipotesi in cui l’amministratore ometta di attivare gli obblighi conservativi delle cose comuni su di lui gravanti ai sensi dell’art. 1130, primo comma, n. 4, cod. civ., ovvero nel caso in cui l’assemblea non adotti le determinazioni di sua competenza in materia di opere di manutenzione straordinaria, ai sensi dell’art. 1135, primo comma, n. 4, cod. civ.;
  • il parametro di divisione delle spese resta quello di cui all’art. 1126c.c.
Corollari diretti di questa impostazione sono principalmente due:
  • l’applicazione tutte le disposizioni che disciplinano la responsabilità extracontrattuale, prime fra tutte quelle relative alla prescrizione ( quinquennale) e all’imputazione della responsabilità, dovendosi escludere che l’acquirente di una porzione condominiale possa essere ritenuto gravato degli obblighi risarcitori sorti in conseguenza di un fatto dannoso verificatosi prima dell’acquisto, dovendo quindi dei detti danni rispondere il proprietario della unità immobiliare al momento del fatto;
  • applicazione dell’art. 2055 cod. civ., ben potendo il danneggiato agire nei confronti del singolo condomino, sia pure nei limiti della quota imputabile al condominio. In tal senso, del resto, si è già affermato che "il risarcimento dei danni da cosa in custodia di proprietà condominiale soggiace alla regola della responsabilità solidale ex art. 2055, primo comma, cod. civ., norma che opera un rafforzamento del credito, evitando al creditore di dover agire coattivamente contro tutti i debitori pro quota” 
Questa nuovo approdo, si espone a qualche criticità nella pratica: sebbene non vengano espressamente richiamate, è lecito ritenere che troveranno applicazione anche le regole in materia di ripartizione dell’onere della prova in materia extracontrattuale, con l'effetto di gravare il danneggiato di un onere molto più pesante e scivoloso di quello esistente in base al precedente orientamento, quanto meno con riferimento al nesso causale.
Ciò stante è verosimile credere che il proprietario del lastrico in via esclusiva, preso atto che sarà molto più complesso dimostrare la sua responsabilità, potrebbe essere molto meno portato ad assumere un atteggiamento collaborativo o proattivo rispetto alla custodia del bene.
Il motivo per cui il danneggiato proprietario debba essere equiparato ad un comune terzo in questa vicenda resta, parimenti, poco chiaro: in ossequio al dovere di solidarietà sociale e buona fede, l’appartenenza alla medesima comunione condominiale, legittimerebbe il riconoscimento dell’esistenza di una posizione di tutela qualificata gli interessi del comunista danneggiato, che, pertanto, dovrebbe essere agevolato nella tutela dei suoi interessi, anziché processualmente equiparato al quidam de populo.
Fonte Altalex: http://www.altalex.com/documents/news/2016/05/12/lastrico-solare-ad-uso-esclusivo-sezioni-unite-intervengono-su-responsabilita-e-ripartizione-spese?utm_source=nl_altalex&utm_medium=referral&utm_content=altalex&utm_campaign=newsletter&TK=NL&iduser=1052833

giovedì 7 luglio 2016

Corso Base abilitante all'attività di Amministratore Condominiale organizzato dal Collegio dei Geometri di Novara



Il Collegio Provinciale dei Geometri e Geometri Laureati di Novara organizza il Corso Base abilitante all'attività di Amministratore Condominiale.

La durata del percorso formativo è di 76 ore, compresa la valutazione finale prevista da normativa, con lezioni settimanali nei giorni 6- 13 - 20 - 27 Settembre, 4 - 11 - 18 - 25 Ottobre, 3 - 10 Novembre 2016.

L’entrata in vigore della Legge n. 220/2012 e del D.M. 140/2014 ha definitivamente normato la figura dell’Amministratore Condominiale, dettagliando il percorso formativo per poter affrontare seriamente questa attività e per potersi aggiornare efficacemente negli anni.

Il ruolo professionale e sociale svolto dall’Amministratore Condominiale richiede una molteplicità di conoscenze che comprendono vari ambiti di competenza.

Il programma è stato strutturato per formare efficacemente, con l’aiuto di professionisti esperti del settore (geometri, avvocati, ingegneri, commercialisti, periti industriali che giornalmente si confrontano gli argomenti trattati nelle lezioni), ai poliedrici aspetti della professione, preparando il futuro amministratore condominiale a fornire risposte di qualità ed a soddisfare le necessità dei propri clienti.

Il corso abilitante tratta in modo pratico e puntuale il ruolo dell’amministratore, il regolamento e le tabelle millesimali, la contabilità del condominio, i risvolti legali, la gestione dei conflitti, la sicurezza negli edifici, gli aspetti urbanistici ed edilizi.

Al termine del Corso, superata la valutazione finale, sarà rilasciato ATTESTATO ABILITANTE ALLO SVOLGIMENTO DELL’ATTIVITA’ DI AMMINISTRATORE CONDOMINIALE AI SENSI DELLA LEGGE N. 220/2012 E DEL D.M. N. 140/2014

Per informazioni ed iscrizioni contattare la Segreteria del Collegio Provinciale dei Geometri e Geometri Laureati di Novara.Tel. 0321 628225 - Fax. 0321 36064segreteria@geometri.novara.itcollegio.novara@geopec.it



mercoledì 6 luglio 2016

Come cacciare l'inquilino moroso. Ecco la procedura corretta. (Fonte www.condominioweb.com )

In tema di locazione, fra le armi a disposizione del proprietario contro l'inquilino che non vuole andare via, se sono venute meno le condizioni per la sua permanenza all'interno della casa, non c'è mai la denuncia penale ma solamente il procedimento di sfratto o l'azione di occupazione senza titolo.
Questo è il principio di diritto espresso dalla Corte di Cassazione Penale con la sentenza n. 16932 del 22 aprile 2016 in merito all'occupazione di un immobile oltre il tempo concesso dal proprietario.
Preliminarmente. È importante evidenziare che per liberare l'immobile dai conduttori morosi o soggetti privi di titolo, l'unica alternativa è incardinare una causa civile, ovvero una procedura esecutiva di sfratto.
Per tale azione, giova ricordare devono sussistere 2 presupposti fondamentali: che sia stato stipulato e registrato un contratto di locazione (se il contratto non è registrato, si deve procedere con la causa ordinaria di occupazione senza titolo a cui si aggiungerà l'ulteriore esecuzione forzata); che il conduttore dell'immobile non ha pagato il canone. In questo caso, il soggetto cui sia stato intimato lo sfratto per morosità può evitare la pronunzia della convalida pagando i canoni pregressi prima dell'udienza di comparizione.


I fatti di causa. Mevia (proprietaria di un immobile), conveniva in giudizio dinanzi al competente Giudice di Pace, Tizio e Caia, contestando loro il reato di cui all'art. 633 c.p. (Invasione di terreni o edifici), in quanto senza alcun titolo e contro la volontà della proprietaria, arbitrariamente lo occupavano.
Tuttavia gli imputati venivano assolti, in quanto, a parere del giudice, la condotta posta in essere non era caratterizzata dal requisito della arbitrarietà: la proprietaria aveva consentito il possesso dell'immobile da parte degli imputati, sia pure al fine di liberarlo dalle suppellettili dei genitori di Tizio, che in precedenza, e fino alla loro morte, avevano legittimamente occupato quell'appartamento con un regolare contratto di locazione. Avverso tale pronuncia, la ricorrente proponeva ricorso presso la Corte di Cassazione.
Il problema della vicenda: l'occupazione dell'immobile contro la volontà del proprietario. La locazione, in diritto, costituisce il contratto con il quale una parte (detta locatore) si obbliga a permettere a un altro soggetto (conduttore o locatario) l'utilizzo di una cosa per un dato tempo in cambio di un determinato corrispettivo (la cosiddetta "pigione" o "canone"). Nel caso di morte del locatore, dal punto di vista strettamente civilistico, gli eredi, anche se non hanno alcun obbligo, possono subentrare al deceduto nei rapporti giuridici, in corso alla data della morte. Il decesso, quindi, non comporta una risoluzione anticipata del contratto, in quanto lo stesso rimane valido, alle medesime condizioni.
Per quanto riguarda, invece, il caso in cui muore il conduttore, l'articolo 6 della Legge 392/1978 dispone che gli eredi conviventi abituali hanno diritto a continuare ad occupare l'immobile; gli eredi non conviventi abituali, invece, non possono avanzare alcun diritto o pretesa in merito alla locazione e lo stesso possessore (locatore) può rescindere il contratto come stabilito dal comma 6, dell'articolo 3, della Legge 392/1978.
Premesso ciò, nella fattispecie in esame, alla morte dei conduttori (genitori di Tizio), la proprietaria aveva autorizzato Tizio e Caia (conviventi non abituali) al possesso dell'appartamento, al fine di liberare l'appartamento dai suppellettili (mobilio). Sicché, in questo caso, non vi era una fattispecie penale (invasione arbitraria dall'esterno in un immobile altrui) in quanto vi era stata la volontà della locatrice, anche se di breve periodo, all'occupazione dell'immobile.
L'interpretazione della Corte di Cassazione. Conformemente ai principi esposti dalla giurisprudenza di legittimità, la Corte ha avuto modo di precisare che la condotta tipica del reato di invasione di terreni o edifici consiste nell'introduzione dall'esterno in un fondo o in un immobile altrui di cui non si abbia il possesso o la detenzione, di talché l'invasione non ricorre laddove il soggetto, entrato legittimamente in possesso del bene, prosegua nell'occupazione contro la sopraggiunta volontà dell'avente diritto. (In senso conforme Corte di Cassazione Penale Sentenza n. 51754 del 03/12/2013; Cass. n. 43393 del 2003 e n. 2337 del 2006).
Difatti, risulta accertato che nel caso di specie deve escludersi la sussistenza del requisito dell'invasione, nell'irrilevanza della sopravvenuta manifestazione di volontà contraria, espressa dalla proprietaria. La giurisprudenza citata conferma la tesi del giudice di pace, trattandosi di fattispecie caratterizzata da un preliminare consenso al possesso dell'immobile (la consegna delle chiavi).
Le conclusioni. Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, conformemente al ragionamento esposto dal Giudice di Pace, la Corte di Cassazione, ha rigettato il ricorso. Quindi, alla proprietaria non rimane che incardinare una causa civile.

Fonte http://www.condominioweb.com/inquilino-moroso-ecco-la-regolare-procedura-di-sfratto.12660#ixzz47tcJ6GiZ
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martedì 5 luglio 2016

Se il CTU deposita in ritardo la perizia commette reato Fonte: StudioCataldi.it


Se il Ctu consegna la perizia in ritardo scatta la condanna per il reato di omissione d'atti d'ufficio. A stabilirlo è la quarta sezione penale della Cassazione con la sentenza n. 26589/2016 depositata il 27 giugno scorso, pronunciandosi sulla condanna inflitta dal giudice di merito nei confronti di un consulente tecnico dichiarato colpevole del reato di cui all'art. 328 c.p. con condanna a 4 mesi di reclusione (previa concessione delle attenuanti con il beneficio della sospensione condizionale della pena) per non aver consegnato nel termine assegnato la relazione di consulenza tecnica affidatagli dal giudice civile.
Secondo la tesi difensiva del perito, la corte territoriale avrebbe errato ritenendo "volontario e consapevole" il ritardo nonostante il dedotto deposito di un cd contenente i dati catalogati e nonostante il dedotto ritardo nella ricezione della documentazione bancaria richiesta, non tenendo conto inoltre delle giustificazioni da lui addotte sull'erronea annotazione della data dell'udienza.
Ma gli Ermellini concordano con i "rilievi effettuati dal giudice di secondo grado".
Il Ctu, infatti, nominato in un giudizio civile di opposizione a decreto ingiuntivo, aveva accettato l'incarico in data 9 dicembre 2005, riservandosi di depositare relazione scritta entro 120 giorni, aveva chiesto proroga di 90 giorni per il ritardo degli estratti conti bancari di giorni, ottenendola di 30 e, nonostante ciò, ben due udienze venivano rinviate per l'omesso deposito della perizia. Alla fine, dopo un anno e 7 mesi dal conferimento dell'incarico non solo non c'era traccia della stessa, ma il Ctu non aveva neanche provveduto a comunicare ai consulenti tecnici di parte la data di inizio delle operazioni peritali (come previsto peraltro nel verbale di conferimento dell'incarico) "senza rassegnare plausibili giustificazioni nonostante la notifica del sollecito ad adempiere da parte del giudice". Per di più, il Ctu nominato al suo posto non aveva rappresentato alcuna difficoltà a svolgere la perizia depositandola nei termini previsti e l'asserito deposito di un cd contenente i dati catalogati era dato rimasto privo di riscontro.
Per cui, ha concluso la S.C., non si tratta come ravvisato dal giudice di primo grado "di una mera, seppur grave negligenza (e quindi di mera violazione dell'art. 25 della legge 281/1985) bensì di un rifiuto consapevole di atti da adottarsi senza ritardo in violazione dell'art. 328 c.p.".
Non ricorrono, dunque, "le condizioni per un proscioglimento ai sensi dell'art. 129 comma 2 c.p.p.". Tuttavia, l'esperto si salva per l'intervenuta prescrizione del reato.



(www.StudioCataldi.it)