Prezzo Valore anche per gli immobili acquistati all'asta!!!!

Con la Sentenza n. 6 del 23/01/2014, la Corte Costituzionale ha dichiarato illegittima, secondo la nostra Costituzione, la norma che stabilisce come non applicabile il «prezzo valore» per gli acquisti di immobili all'asta. 

La Consulta ha dichiarato l’illegittimità costituzionale dell'articolo 1, comma 497, della legge 23 dicembre 2005, n. 266 (Legge finanziaria 2006), per la parte della norma che non prevede la facoltà degli acquirenti di immobili abitativi e pertinenze tramite asta o a pubblico incanto, di fare riferimento al "prezzo valore" (valore catastale calcolato sulla base della rendita catastale rivalutata) quale valore imponibile ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali.

Per poter esercitare questa possibilità gli acquirenti devono essere persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali, l'oggetto del passaggio di proprietà deve essere costituito da fabbricati abitativi e relative pertinenze, il riferimento al «prezzo valore» deve essere contenuto esplicitamente nell'atto della cessione con dichiarazione resa al notaio.

Interpretazione autentica e giudiziale delle leggi

Riportiamo questa sentenza della Corte costituzionale che si esprime sulla differenza tra interpretazione detta autentica e interpretazione giudiziale delle leggi. Sul sito www.leggioggi.it troverete il testo completo, seguendo questo link:

http://www.leggioggi.it/2014/01/29/interpretazione-autentica-e-giudiziale-delle-norme-giuridiche/

Tabella sinottica con le novità normative sul condominio Legge 220/2012

Su richiesta di alcuni colleghi, pubblichiamo una tabella sinottica con le principali novità in materia condominiale, introdotte per lo più dalla legge 220/2012:

Amministratore	La figura dell'amministratore è obbligatoria quando vi sono più di otto condomini (più di 4, ante riforma) e la nomina è fatta, su inerzia dell'assemblea, dall'autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell'amministratore dimissionario. Per fare l'amministratore è necessario essere in possesso di undiploma di scuola secondaria di secondo grado. Sono requisiti positivi: godimento dei diritti civili, titolo di studio, formazione. Sono requisiti negativi: condanna per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia la fede pubblica, il patrimonio ecc.; sottoposizione a misure di prevenzione definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione; interdizione o inabilitazione; annotazione nell'elenco dei protesti cambiari. L'incarico di amministratore può essere svolto anche dalle società. La durata in carica dell’amministratore è prevista dall'articolo 9:"L'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata". La revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Sono inoltre elencati nel dettaglio i casi in cui i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare eventuali violazioni e revocare il mandato all’amministratore (quele, ad esempio, la mancata apertura o la mancata utilizzazione del conto corrente condominiale).
Animali	L'articolo 16 della legge stabilisce espressamente che "Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici".
Assicurazione amministratore	L'assemblea può subordinare la nomina dell'amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di assicurazione per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato.
Conto corrente condominiale obbligatorio	Secondo il comma 7 dell'articolo 1129 (modificato dall'articolo 9 dellle legge n. 220/2012) l’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su unospecifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell'amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica.
Destinazioni d’uso e sostituzione parti comuni	Il nuovo articolo 1117-ter (introdotto dall'articolo 2 dellle legge n. 220/2012) prevede che per soddisfare esigenze di interesse condominiale, l'assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio, puo' modificare la destinazione d'uso delle parti comuni. Tuttavia, sono vietate le modificazioni delle destinazioni d'uso che possono recare pregiudizio alla stabilita' o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico. In virtù del neo articolo 1117-quater, in caso di attivita' che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d'uso delle parti comuni, l'amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l'esecutore e possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie.
Fondo speciale	In virtù del riformato art. 1135, l'assemblea dei condomini provvede alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni costituendo obbligatoriamente un fondo speciale, di importo pari all'ammontare dei lavori.
Riscaldamento e impianti comuni	E' prevista la possibilità per il condomino di rinunciare all’utilizzo delle parti comuni, come l’impianto di riscaldamento e di condizionamento, qualora dal suo distacco non derivino notevoli squilibri di funzionamento né aggravi di spesa per gli altri condomini (art. 1118, co. 5)
Sito internet	Su richiesta dell’assemblea, l’amministratore è tenuto ad attivare un sito internet del condominio che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare. Le spese per l’attivazione e la gestione del sito internet sono poste a carico dei condomini.
Tabelle millesimali	Il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi: 1) quando risulta che sono conseguenza di un errore; 2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione. Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell’articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell’amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini. L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni.
Videosorveglianza	Le deliberazioni concernenti l’installazione sulle parti comuni dell’edificio di impianti volti a consentire la videosorveglianza su di esse sono approvate dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

(fonte www.altalex.com)

Sentenza Corte Costituzionale circa l’introduzione di sanzioni alternative a quelle pecuniarie all'interno del regolamento condominiale

Recentissima sentenza della Corte di Cassazione (per la precisione é la n. 820 del 16 gennaio 2014). Il caso verteva sulla rimozione coattiva di un auto di proprietà di un condomino a causa della inosservanza del regolamento per quanto concerneva l'utilizzo del parcheggio condominiale. La Suprema Corte ha stabilito che il regolamento condominiale non può inasprire, aggiungendo altre sanzioni, rispetto all’art. 70 disp. att. c.c., rendendo così nulla la delibera condominiale che regolamentava l'uso del parcheggio comune, stabilendo la possibilità di parcheggiare un’autovettura per ogni condomino, nonché le sanzioni per il caso d’inosservanza del contenuto della delibera stessa, consistenti nella rimozione del veicolo con spese a carico del condomino che aveva commesso l’infrazione. La Corte di Cassazione ha esplicitato che “qualora nel regolamento condominiale sia inserita, secondo quanto previsto eccezionalmente dall’art. 70 disp. att. c.c., la previsione di una sanzione pecuniaria, avente natura di pena privata, a carico del condomino che contravvenga alle disposizioni del regolamento stesso, l’ammontare di tale sanzione non può essere superiore, a pena di nullità, alla misura massima consentita dallo stesso art. 70 e pari ad Euro 0,05 (Cass. Sez. 2, sentenza n. 10329 del 21/4/2008; Cass. n.948 del 26/1/1995). A maggior ragione, dunque, non si può ritenere che sia consentito introdurre nel regolamento condominiale sanzioni diverse da quelle pecuniarie,ovvero diversamente “afflittive”, ciò che sarebbe in contrasto con i principi generali dell’ordinamento che non consentono al privato, se non eccezionalmente, il diritto di autotutela”.

Pace fatta tra inquilino e proprietario grazie alla conciliazione

Sul quotidiano  "Il Giorno" di  Milano qualche giorno fa' e' apparsa la notizia di un avvenuto accordo tra inquilino e proprietario, che attorno al tavolo di mediazione hanno trovato una soluzione a dir poco insperata.

Le premesse erano quelle di uno sfratto: il proprietario dello stabile infatti non percepiva più il canone da tempo e l'affittuario, titolare di una palestra ubicata nei locali, a causa del calo di lavoro non riusciva più ad ottemperare a quanto pattuito nel contratto.

Situazione senza via d'uscita......ma l'intervento del mediatore ha portato le parti a guardare la controversia con gli occhi verso il futuro.....

Se tutti gli accordi raggiunti in mediazione potessero avere riscontro sulla stampa, il tanto sperato "cambio culturale" a favore di questo sistema di risoluzione delle controversie sarebbe decisamente più facile....ma noi non ci arrendiamo!

http://www.conciliazionecamerecommercio.eu/index.php?option=com_docman&Itemid=65&task=doc_download&gid=3035

Precisazione MSE in merito al POS per i professionisti

Il Ministero dello Sviluppo Economico (MSE), con una nota emessa dal 20 gennaio 2014, ha fornito ulteriori chiarimenti sull'obbligo di dotazione del POS per i professionisti, precisando che "il testo di decreto che disciplina l'uso di moneta elettronica per i pagamenti di beni, servizi e prestazioni professionali è uno e uno solo e che, di conseguenza, non è in atto alcuna retromarcia rispetto all'ambito e alle modalità della sua applicazione".

Il decreto prevede che tale obbligo scatti per tutti i pagamenti di importo superiore a € 30,00, e che fino al 30 giugno 2014 sia applicato solo per i professionisti con fatturato superiore a € 200.000,00.

Infine, è stato evidenziato che l’entrata in vigore avverrà dopo 60 giorni dalla pubblicazione in Gazzetta Ufficiale; Entro 90 giorni dall'entrata in vigore del decreto ne sarà emanato un'ulteriore con le indicazioni  per i professionisti con fatturato inferiore ad € 200.000,00.

Due sentenze di Cassazione in merito al sottotetto ed alla sopraelevazione

Segnaliamo due sentenze che trattano la proprietá del sottotetto e le opere di soprelevazione.
La casistica é ricorrente e potrebbe essere utile sia per l'amministratore condominiale che per il CTU (o CTP) che si trova ad affrontare la questione.
Link sentenza sottotetto
http://www.diritto.it/docs/603100-condominio-il-sottotetto-propriet-del-condominio-cass-n-23448-2012?tipo=content
Link sentenza sopraelevazione e proprietá del tetto
http://www.diritto.it/docs/603506-condominio-chi-realizza-una-sopraelevazione-non-pu-appropriarsi-di-una-porzione-di-tetto-comune-cass-n-2500-2013?tipo=content
I link fanno riferimento al sito www.diritto.it

Novità in mediazione del "decreto del fare" - La competenza territoriale

 La nuova stesura del D.Lgs 28/2010 così come modificato dalla conversione in Legge del "decreto del fare" ha introdotto la competenza territoriale degli Organismi. Il nuovo art. 4 prevede infatti che la domanda di mediazione debba essere presentata presso un organismo "nel luogo del giudice territorialmente competente per la controvesia". Successivamente, con la circolare ministeriale dello scorso 27 novembre, è stato precisato che anche le sedi secondarie degli organismi di mediazione possono soddisfare tale prescrizione. Ma subito dopo il 20 settembre scorso, data in cui sono entrate in vigore le modifiche lesgislative, ci si è subito chiesti se la disposizione fosse da considerarsi applicabile anche alle mediazioni volontarie o solo alle cosiddette obbligatorie, di chi fosse la responsabilità nel caso di presentazione di domanda presso un organismo non competente e soprattutto quali fossero le conseguenze in caso di inadempimento.

Premesso che alla data odierna esistono interpretazioni talvolta differenti e che solo la giurisprudenza in materia porterà i necessari chiarimenti, la scuola di pensiero più accreditata ritiene che il citerio di terriotrialità sia da applicare a tutte le procedure di mediazione. Risulta poi evidente che le possibilità di deroga relative alla territorialità riconosciute alle parti così come previsto dall'art. 28 del c.p.c. per i procedimenti giudiziari, sia applicabile anche alla procedura di mediazione. E' anche piuttosto condivisibile il criterio di "deroga implicita", riconducibile all'accettazione della parte chiamata che presenzia alla procedura senza nulla eccepire in merito alla scelta dell'organismo. Per quanto riguarda le responsabilità si ritiene che non siano certo imputabili all'organismo, ne tantomeno al mediatore, così come non lo sono altri importanti aspetti della controversia sottoposta quali la capacità legale di agire delle parti piuttosto che il loro diritto alla lite stessa. In merito alle conseguenze, appare necessaria una distinzione tra procedure volontarie e obbligatorie. Per le prime difficilmente potrebbero nascere problemi: appare improbabile pensare al diniego da parte del Giudice di un'omologa relativa ad un raggiunto accordo invocando una incompetenza territoriale. Per le procedure obbligatorie invece, quasi sicuramente, la presentazione di istanza presso un organismo non competente potrebbe portare al non assolvimento della condizione di procedibilità. Infine un'ultima considerazione è legata ai benefici fiscali, e anche in questo caso solo con il tempo potranno essere valutate le azioni delle Agenzie delle Entrate, che potrebbero negare le agevolazioni nei casi di accordi raggiunti presso organismi non territorialmente comptenti per la controversia in oggetto.

Sentenze della Cassazione sull'operato del CTU (fonte: www.diritto.it)

Continuiamo la segnalazione di sentenza della Cassazione in merito alle CTU.

Oggi inseriamo i link di due sentenze che fanno riferimento a situazioni riscontrabili.

La prima riguarda le conseguenze della falsa perizia

http://www.diritto.it/docs/606089-perito-o-consulente-tecnico-d-ufficio-in-sede-civile-falsa-perizia-o-interpretazione-cass-pen-n-45633-2013?tipo=content

mentre la seconda é relativa ai limiti del CTU in ATP (nel caso di specie la CTU riguarda l'ambito medico ma la sostanza trova applicazione anche nella nostra realtà tecnica):

http://www.diritto.it/docs/605866-accertamento-tecnico-preventivo-consulente-sconfinamento-dai-limiti-meramente-descrittivi-fissati-dalla-legge-svolgimento-del-processo-cass-n-23575-2013?tipo=content

Articolo dal sito Diritto.it: "Mediazione: l’Italia modello per tutta l’Ue"

Con soddisfazione riportiamo l'articolo di Anna Costagliola, pubblicato stamattina sul sito diritto e diritti. Auspichiamo che possa essere il viatico per una sempre più diffusa cultura della mediazione:

Il Parlamento europeo ha rivolto un plauso al meccanismo della mediazione come strutturato nel nostro Paese, auspicando che  il modello italiano diventi la «best practice» in Europa. Il 20 gennaio prossimo verrà presentato ufficialmente a Bruxelles lo studio dell’Europarlamento sull’attuazione della direttiva in materia di mediazione delle liti civili e commerciali. Nello studio del Parlamento di Strasburgo, oltre 800 esperti in rappresentanza di ciascuno dei 28 Stati Membri dell’Ue, hanno valutato non solo l’estensione del mercato della mediazione nei rispettivi Paesi, ma anche la capacità del quadro normativo di favorire il ricorso all’ADR, secondo quanto richiesto dall’articolo 1 della Direttiva sulla mediazione del 2008. Dagli esiti di questo studio risulta che il modello italiano di mediazione obbligatoria mitigata dal meccanismo del cd. «opt-out», ossia la possibilità di abbandonare la procedura nel corso del primo incontro con il mediatore, è quello che riscuote di gran lunga il maggior numero di consensi in tutta l’Unione.

Alcune anticipazioni dello studio dell’Europarlamento sono state fatte durante il convegno «La Mediazione in Europa e in Italia», tenutosi nella giornata di ieri presso la Camera dei Deputati, in cui è stata riportata la lettera ufficiale di congratulazioni del Vice Presidente della Commissione Affari Economici e Monetari indirizzata direttamente al Ministro della giustizia per aver creato in Italia un modello di mediazione da cui l’intera Unione europea dovrebbe imparare.

Si legge nella lettera come la normativa adottata in Italia a seguito della declaratoria di illegittimità costituzionale delle previgenti disposizioni del D.Lgs. 28/2010 abbia introdotto una forma di mediazione obbligatoria più agevole, che chiede alle parti di iniziare una procedura di mediazione, ma dà loro la possibilità di ritirarsi senza spese, se ritengono che non vi siano le condizioni per risolvere la questione. Questo sistema che permette di recedere e  dà ai litiganti la possibilità di tentare una soluzione attraverso la mediazione si sta rivelando molto più efficace dei tradizionali approcci che richiedono un consenso preliminare.

Alla luce di tali considerazioni, lo studio dell’Europarlamento raccomanda pertanto una modifica delle normative nazionali sulla mediazione, o della stessa Direttiva europea. In alternativa, a legislazione comunitaria invariata, lo studio suggerisce di utilizzare la teoria dell’ «indice di relazione equilibrata» tra mediazione e processo, già invocata dal Parlamento Europeo a fine 2012. In base a questa teoria, violerebbero la Direttiva del 2008 tutti gli Stati Membri che omettessero di fissare una soglia minima di casi da avviare alla mediazione o che, avendo fissato tale soglia, non la raggiungessero. Nel rispetto del principio comunitario della sussidiarietà, ciascuno Stato membro potrà scegliere le politiche del diritto preferite per raggiungere la equilibrata relazione tra processi e mediazioni; in mancanza di risultati concreti e misurabili sul versante del numero delle mediazioni ogni anno, la Direttiva andrebbe comunque considerata come non rispettata da quello Stato, su cui graverebbe pertanto un obbligo immediato di potenziare tali politiche.

Per quanto la Direttiva abbia lasciato gli Stati membri liberi di scegliere se rendere la mediazione obbligatoria o meno, in Parlamento europeo non si è esitato a definire del tutto insoddisfacenti i risultati raggiunti in tutti quei Paesi europei che sino ad ora hanno optato per la volontarietà del tentativo di conciliazione. I risultati raggiunti, invece, in Italia dimostrano che la mediazione può  effettivamente contribuire a una soluzione extragiudiziale conveniente e rapida delle controversie.

Il link diretto all'articolo sul sito www.diritto.it é il seguente:

http://www.diritto.it/docs/5090232-mediazione-l-italia-modello-per-tutta-l-ue?source=1&tipo=news

Iniziativa del blog di Tregeoformazione per le novità in mediazione del "decreto del fare"

Abbiamo constatato come le novità introdotte dalla conversione in legge del decreto del fare (legge n. 98/2013) riguardanti la mediazione, non siano state ancora pienamente assimilate. Per questo motivo abbiamo programmato una serie di articoli che, in modo pratico, chiariscano i "nuovi" concetti  stabiliti dalla normativa; dalla obbligatorietà alla competenza territoriale, dal primo incontro alla trascrizione degli accordi, ci sono vari argomenti da trattare e nei prossimi post cercheremo di fare un po' di chiarezza, in modo da rendere fruibili le possibilità che la attuale mediazione ci offre.

Partiamo con alcune considerazioni ed un passo indietro: la sentenza della Corte Costituzionale n. 272/2012. 

Per chi segue il mondo della mediazione la sentenza suddetta ha rappresentato un discrimine. Mi spiego meglio: la notizia dirompente della dichiarata incostituzionalità dell'obbligatorietà della media

zione aveva gettato nello sconforto molti operatori del settore. Forse troppo. E' del tutto ovvio che una tale modifica introdotta con sentenza venisse cavalcata abilmente dai detrattori della mediazione, cercando di farla passare come l'annunciata fine di questo strumento. Per chi invece credeva nella filosofia della mediazione lo sconvolgimento é stato meno marcato. Pur nella consapevolezza che la ribalta mediatica sarebbe stata deleteria, rimaneva ben salda la convinzione che la mediazione é tanto più efficace quanto é volontaria, il danno era dunque limitato.

C'é stato un momento, abbastanza lungo, di flessione del numero di procedure avviate che ha avuto l'infausto effetto di diminuire l'interesse ma il conseguente vantaggio di mettere un forte freno al mediatore-imprenditore ed agli organismi sorti come funghi in ogni parte d'Italia, nel nome del possibile guadagno economico. Preciso meglio: gli organismi ed i mediatori che vi operano devono avere il loro legittimo guadagno economico ma il tutto deve essere fatto con un occhio alla funzione sociale che la mediazione può rivestire.

Alla luce di questi primi pensieri, Vi diamo appuntamento ai prossimi post su quest'argomento. Buona lettura.

Considerazioni sulla qualità dei mediatori…...

La questione della qualità dei mediatori é una delle più sentite da chi si occupa di mediazione e negoziazione. Il livello di chi opera in questa veste deve necessariamente essere di alto profilo, e tale obiettivo può essere perseguito se il professionista comprende l'importanza imprescindibile di essere preparato ed aggiornato. Ma non solo, anche gli enti di formazione devono fare la loro parte. E' capitato sovente di partecipare come discenti a corsi e seminari di scarsa efficacia, con l'impressione che il business avesse la meglio sulla mission di un serio ente formatore. Per contro alcuni corsi frequentati si sono rilevati utilissimi, portando con sé nozioni immediatamente spendibili nella quotidiana vita professionale, per di più con costi non necessariamente alti. E' da questo concetto che dobbiamo partire se vogliamo che il livello si elevi e che questo affascinante settore diventi volano per un miglioramento sociale. A questo proposito interessante la proposta di ADR Centre con seminari di aggiornamento costi "calmierati" (vedi link http://www.adrcenter.com/academy/3752/corso-di-mediazione/corso-di-aggiornamento-per-mediatori-professionisti-2.html)
Tregeoformazione parteciperà all'evento del 3 Febbraio. 

Tre sentenze in materia di condominio….

Segnaliamo tre sentenze della Corte di Cassazione in materia condominiale, riguardanti casistiche ricorrenti nella normale gestione del condominio stesso.

La prima riguarda gli accessi alla corte comune:

http://www.diritto.it/docs/606249-condominio-legittimo-il-divieto-dell-assemblea-di-far-aprire-a-singoli-condomini-nuovi-varchi-di-accesso-alla-corte-comune-cass-n-27233-2013?tipo=content

La seconda sentenza ha per oggetto un comportamento indebito dell'amministratore condominiale:

http://www.diritto.it/docs/606176-appropriazione-indebita-all-amministratore-condominiale-che-non-versa-l-assegno-del-condominio-cass-pen-n-48435-2013?tipo=content

La terza ed ultima si occupa dei lavori eseguiti non a regola d'arte:

http://www.diritto.it/docs/606116-lavori-di-ristrutturazione-eseguiti-male-il-condominio-ha-sessanta-giorni-di-tempo-per-intentare-l-azione-di-garanzia-cass-n-26233-2013?tipo=content

Le sentenze riportate sono tutte state emesse nel corso del 2013.

Alcune utili sentenze in merito alle CTU

La Consulenza Tecnica d'Ufficio é un settore del nostro lavoro di tecnici che interessa particolarmente le attività di Tregeoformazione. Lo studio e l'aggiornamento continuo non può prescindere dall'analisi della giurisprudenza che integra la normativa.

Ecco alcune recenti sentenze di Cassazione:

compensi CTU e CTP

http://www.diritto.it/docs/603551-compenso-alto-al-ctu-e-obbligo-di-motivazione-cass-n-3964-2013?tipo=content

http://www.diritto.it/docs/603214-consulenza-tecnica-di-parte-remunerazione-sulla-base-dei-parametri-professionali-cass-n-730-2013?tipo=content

CTU esplorativa

http://www.diritto.it/docs/603503-consulenza-tecnica-d-ufficio-esplorativa-ammessa-se-l-unico-strumento-per-accertare-la-verit-cass-n-2663-2013?tipo=content

E dopo la befana.....si torna in piena attività!

Modifiche alla Legge di Riforma del Condominio - in vigore dal 24 dicembre 2013

Il Decreto-Legge 145/2013 ha introdotto importanti modifiche alla Legge 220/2012 di riforma della disciplina del condominio negli edifici. Gli argomenti oggetto delle modifiche sono i seguenti: Accantonamento dei fondi per interventi straordinari; Attività di formazione degli amministratori condominiali; Maggioranze assembleari per le delibere condominiali per il risparmio energetico; Registro di anagrafe condominiale e informazioni sulle condizioni di sicurezza degli edifici.

 Il D.L. “Destinazione Italia” n. 145 del 23 dicembre 2013 (G.U. n. 300 in pari data), entrato in vigore il giorno successivo, ha apportato, tra le altre cose, alcune significative modifiche alla legge di riforma della disciplina del condominio negli edifici(Legge 11 dicembre 2012 n. 220, entrata in vigore il 18 giugno 2013).

Per la precisione, l’articolo 1, comma 9, del predetto D.L. ha introdotto le novità di seguito illustrate.

Accantonamento dei fondi per interventi straordinari

L’articolo 13 della legge 220/2012 aveva modificato l’art. 1135 del Codice civile disponendo (art. 1135, 1° comma, n. 4) che “l’assemblea dei condomini provvede alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori”.

Tale norma aveva lo scopo di razionalizzare la programmazione degli interventi di carattere straordinario, di regola assai impegnativi sotto il profilo finanziario, aumentando le garanzie di puntualità nei pagamenti a vantaggio sia degli appaltatori che degli stessi condomini, cercando di evitare l’avvio di opere per le quali non fosse interamente garantita la copertura di spesa.

Tale intendimento si è, tuttavia, scontrato con gli effetti della grave crisi in corso ed ha finito talvolta con il paralizzare, ostacolare o rendere ancora più impegnativi per i condomini proprio quegli interventi la cui effettuazione avrebbe invece determinato importanti opportunità di lavoro per le imprese del settore.

La modifica ora apportata dal D.L. 145/2013 ha pertanto introdotto un importante correttivo, già ipotizzato dalla dottrina e nella pratica, attraverso un’aggiunta al punto 4 dell’art. 1135 del Codice civile, grazie alla quale viene espressamente previsto che “se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti”.

Attività di formazione degli amministratori condominiali

E’ stato stabilito che con Regolamento del Ministro della Giustizia saranno determinati i requisiti necessari per esercitare l'attività di formazione degli amministratori di condominio nonché i criteri, i contenuti e le modalità di svolgimento dei corsi della formazione iniziale e periodica prevista dall'art. 71-bis, 1° comma, lettera g), delle disposizioni per l'attuazione del Codice civile.

Tale richiamo si riferisce al fatto che la lettera g) stabilisce che possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio coloro che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e che svolgono attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale, requisito che comunque non è necessario qualora l'amministratore sia nominato tra i condomini dello stabile.

Maggioranze assembleari per le delibere condominiali per il risparmio energetico

L’art.1 del D.L. “Destinazione Italia” ha soppresso nell'art. 1120, 2° comma, n. 2, del codice civile le parole “per il contenimento del consumo energetico degli edifici”.

Per effetto di tale soppressione viene meno l’obbligo di deliberare le innovazioni aventi a oggetto gli interventi per il contenimento del consumo energetico degli edifici, sempre e comunque, con la più elevata maggioranza prescritta dal secondo comma dell'art. 1136 Codice civile, ossia con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

(fonte Legislaizone Tecnica)

Legge di stabilità 2014: novità per casa, condominio e locazioni

La legge di stabilità 2014, in vigore dal prossimo 1° gennaio, prevede le seguenti novità di interesse in materia di condominio, locazioni e casa.

Rimborsi di crediti irpef oltre i 4.000 euro.

In occasione di rimborsi irpef superiori a 4 mila euro per i contribuenti PF, derivanti anche dall'accesso alle agevolazioni fiscali in materia di ristrutturazioni e risparmio energetico, a restituirli sarà l'Agenzia delle Entrate e non più il sostituto d'imposta, previo controlli che saranno espletati entro 6 mesi dal termine di presentazione della dichiarazione. La novità riguarda anche il modello 730/2014, riferito ai redditi 2013.

Locazioni abitative.

A partire dal 1° gennaio 2014, i canoni relativi alle locazioni ad uso abitativo (di ogni tipo), devono essere pagati necessariamente attraverso bonifico, assegno o altro mezzo tracciato. Non sarà più consentito pagare il canone di locazione in contanti, a prescindere dall'importo. Il divieto non riguarda le locazioni ad uso diverso da quello abitativo.

In caso di violazione, si è soggetti ad una sanzione amministrativa pecuniaria che può andare dall'1% al 40% dell'importo non tracciato.

La norma è collegata anche all'accesso a tutti i benefici connessi al canone di locazione (detrazioni, bonus ecc..), oltre che alla verifica dei contratti parzialmente o totalmente in nero.

Infatti, se l'AdE dovesse accertare anomalie in tal senso, scatterebbero le pesanti conseguenze previste dall'art. 3 del DLgs 23/2011 che determinerebbero:

a) un canone pari al triplo della rendita catastale;

b) la durata in 4 anni + 4;

c) la nuova decorrenza del contratto dall'accertamento.

Anagrafe condominiale.

Dal 1° gennaio 2014, i Comuni potranno accedere al "registro di anagrafe condominiale" per acquisire i dati necessari ad effettuare controlli diretti o incrociati con l'AdE, specie con riguardo alla lotta agli affitti in nero. Al riguardo va rilevato, però, come l'anagrafe condominiale non contenga dati relativi alle locazioni, ma soltanto quelli afferenti diritti reali e/o di godimento: la locazione è un diritto relativo.

Detrazioni fiscali.

Prorogati i bonus per ristrutturazioni edilizie:

- 50% per il 2014;

- 40% per 2015;

- 36% dal 2016.

Prorogati anche quelli per il risparmio energetico:

- 65% per il 2014;

- 50% nel 2015;

- 36% dal 2016.

IUC

Nasce l'Imposta Unica Comunale, composta dalla vecchia IMU, la cui quota è a carico del proprietario (ad eccezione delle prime case non di lusso), dalla Tasi, tributo sui servizi indivisibili che sarà pagata dal proprietario e, in quota tra il 10% e il 30% dall'inquilino, e dalla Tari, tassa sui rifiuti che sarà pagata dal proprietario o dall'inquilino.

(http://www.condominioelocazioni.it)

Immobili, dal 1 Gennaio 2014 imposta di registro meno cara (articolo tratto da www.ilsole24ore.com 31/12/2013)

"Da oggi viene modificata la tassazione dei contratti che hanno per oggetto il trasferimento di beni immobili a titolo oneroso, per effetto dell'articolo 10 del decreto legislativo 23/2011 (la legge istitutiva dell'Imu "propria") e dell'articolo 26 del "dl Istruzione" (il dl 104/2013, convertito in legge 128/2013). Le nuove norme riguardano essenzialmente gli atti tassabili con l'imposta di registro proporzionale; tuttavia, qualche modifica, pur se di più lieve entità, riguarderà anche gli atti imponibili a Iva.

La "prima casa" 

Occorre anzitutto rilevare che si abbasserà l'imposta di registro per l'acquisto della "prima casa" dal 3 al 2% (ma con un minimo di mille euro). Cambieranno, inoltre, i requisiti "di lusso" in presenza dei quali l'agevolazione "prima casa" non è applicabile: oggi si guarda alle caratteristiche elencate in un dm Lavori pubblici del 1969 (sono "di lusso", principalmente, le case aventi una consistente superficie, a prescindere da qualsiasi altra caratteristica); da domani 1° gennaio, invece, sotto il profilo dell'imposta di registro, saranno considerate "di lusso", e quindi non agevolabili, le sole unità immobiliari classificate in Catasto nelle categorie A/1 (abitazioni signorili), A/8 (ville) e A/9 (castelli), a prescindere dalle loro specifiche caratteristiche. 

Va però precisato che le caratteristiche "di lusso" elencate nel Dm 2 agosto 1960 non verranno cancellate in quanto a esse si continuerà a far riferimento quando l'agevolazione "prima casa" sia richiesta nell'ambito di un contratto imponibile a Iva. In altri termini, un appartamento A1 situato in un condominio non potrà più avere l'agevolazione "prima casa" qualora venduto con un atto tassabile con l'imposta proporzionale di registro, ma potrà beneficiare del beneficio fiscale chi lo compri con un atto imponibile a Iva (a meno che sia di estensione superiore a 240 metri quadrati).

Ogni altro trasferimento di immobili (di qualsiasi tipologia) a titolo oneroso cui sia applicabile l'imposta di registro verrà invece tassato: 
- di regola, con l'aliquota del 9% (oggi si spazia dal 3 all'8%, a seconda dei casi), anche qui con un minimo di mille euro;
- con l'aliquota del 12% (sempre minimo mille euro), se si tratta di terreni agricoli acquistati da soggetti diversi dai coltivatori diretti e dagli Iap (gli imprenditori agricoli a titolo principale) iscritti nella relativa gestione previdenziale (oggi l'aliquota è il 15%, oltre il 3% per imposte ipotecaria e catastale);
- con le imposte fissa di registro e ipotecaria (nel loro nuovo importo di 200 euro per ciascuna), oltre all'1%di imposta catastale se si tratta di terreni agricoli acquistati da coltivatori diretti e Iap (che siano iscritti alla relativa gestione previdenziale) e dalle società "agricole"; in quest'ultimo caso si ha, in sostanza, una conferma della attuale tassazione, con il solo lieve aumento rappresentato dall'incremento delle imposte fisse da 168 a 200 euro.

In tutti i casi in cui si applicheranno queste nuove aliquote del 2, del 9 e del 12 per cento:

a) le imposte ipotecaria e catastale saranno dovute nella nuova misura fissa di 50 euro cadauna; al di fuori di questo ambito, tutte le attuali imposte fisse di 168 euro (e quindi, l'imposta fissa di registro e ogni altra imposta fissa ipotecaria e catastale) saranno aumentate e dovute nella misura di 200 euro;

b) si avrà esenzione completa dall'imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie, che ordinariamente sono dovute nella misura di (230 + 35 + 65) 320 euro complessivi.

Gli effetti 

Tutto questo insieme di novità comporta, in linea di massima, un decremento della tassazione (si vedano le tabelle). Peraltro, il nuovo importo minimo dell'imposta di registro (mille euro) penalizzerà le transazioni di minor valore. Se oggi infatti si vende un posto auto per 4mila euro (e non si applica l'agevolazione "prima casa"), si ottiene un carico complessivo di euro (280 + 168 + 168 + 320 =) 936, mentre, da domani, 1° gennaio 2014, la stessa fattispecie avrà la seguente tassazione: 1.000 euro per imposta di registro, 50 euro per imposta ipotecaria e 50 euro per imposta catastale, totale 1.100 euro. 

Il credito d'imposta

Non cambia nulla anche sotto il profilo del credito d'imposta. In base all'articolo 7, commi 1 e 2, legge 448/1998 è attribuito un credito d'imposta al contribuente che acquisti con l'agevolazione "prima casa" un'altra casa di abitazione, entro un anno dalla cessione dell'abitazione per il cui acquisto egli in passato ottenne l'agevolazione "prima casa". Il credito d'imposta è pari all'imposta di registro o all'Iva corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato, fino a concorrenza dell'imposta di registro o dell'Iva dovute per l'acquisto agevolato della nuova casa di abitazione. Quindi, per effetto del credito d'imposta, anche il limite del minimo di mille euro può essere assorbito."

Tregeoformazione ed il…. buonsenso

Segnaliamo un innovativo corso che verte sul tema del conflitto e sulle possibili forme di prevenzione e risoluzione grazie al metodo del buonsenso. Il corso é tenuto dalla dott.ssa Patrizia Bonaca e dal dott. Salvatore Primiceri.

Il corso si rivolge a tutti i professionisti che svolgono un ruolo centrale nelle relazioni con le persone (mediatori, avvocati, datori di lavoro in imprese e negozi, operatori turistici, insegnanti, politici e istituzioni) ed a chiunque voglia arricchire le proprie conoscenze e migliorare le proprie capacità di analisi comportamentali verso sé stessi e gli altri.
Tregeoformazione sarà probabilmente presente….

http://buonsenso.eu/corso-base-la-fabbrica-del-buonsenso-milano-e-pavia-gennaio-2014/