giovedì 24 dicembre 2015

Tanti auguri ai nostri lettori, a chi frequenta i nostri corsi, a chi ci segue…..


Dai e dai ecco un post che non è lavorativo…. I nostri auguri più grandi a chi frequenta il nostro blog, a chi ci segue nei nostri corsi, a chi ci scrive per avere chiarimenti su questioni riguardanti i nostri ambiti professionali e comunque a tutti quelli che ci conoscono e ci conosceranno….. Che il Natale che ormai è alle porte sia Sereno e che il 2016 porti gioia e soddisfazioni ad ognuno di noi….
Abbiamo scritto una piccola storia sul Natale, prendendo spunto dalla nostra professione ma valida per tutti quelli che si impegnano ogni giorno nella propria attività….

Natale alle porte
Notte. Cielo stellato. Freddo pungente. La luna piena rischiara la città, lasciando solo intravedere le sagome delle case, puntinate dalle luci ad intermittenza del natale che fanno capolino dietro le finestre. La temperature è gelida ma l’aria sa di feste imminenti e gioia in arrivo.
Tra poco ai volti stupiti e curiosi dei bambini mentre aprono un pacco regalo, faranno da contraltare le facce disincantate dei grandi, obbligati, forse, ad una gioia da ricercare a tutti i costi, più per far felici gli altri che se stessi.
Il periodo non è tra i migliori: i pensieri, le tensioni, le preoccupazioni lavorative riescono a minare anche gli animi più ben disposti o quelli più ottimisti.
In un ufficio, al piano terra di un palazzo che si affaccia su una via del centro, le luci all’interno sono accese. Le ultime scadenze prima della fine dell’anno obbligano il geometra a passare qualche lunga serata in studio, mentre il silenzio interno al suo familiare ambiente di lavoro viene piacevolmente rotto dalle voci e dalle risate di chi cammina per strada. Le vetrine del proletario piano terra regalano un rapporto con chi vive lungo la via, fortuna che non si può godere chi sta al piano nobile.
Piazzato alla scrivania, sta terminando una relazione che servirà ai suoi clienti a chiudere un accordo su una divisione di alcuni fabbricati, riuscendo a salvare i rapporti tra i familiari, grazie alla sensibilità che il geometra ha messo nel dosare sapientemente valori e umanità, quasi fosse un farmacista che confeziona col bilancino una medicina. Ormai la definizione è messa a punto, la sua opera quasi completata, il senso di rilassamento dopo uno sforzo sta avanzando improvvisamente, così come all’improvviso la stanchezza lo ammanta, il corpo si adagia pesantemente sullo schienale imbottito della poltrona e gli occhi si chiudono……
Si desta di soprassalto, cercando di riconoscere qualcuna delle voci che, a volte, dalla strada piombano nelle stanze dove lavora, ma si rende subito conto di non essere alla sua abituale postazione; si trova probabilmente all’esterno, in un giardino, la luna non c’è più ed il buio pesto che lo circonda  lo obbliga ad affidarsi all’udito ed all’olfatto per capire dov’è finito.
Rumori di rami e foglie che si agitano compostamente nel vento debole, l’aria serena, il rumore della neve che cade, il profumo pungente di pino e di abete lo riportano alla sensazione del vero Natale, sentire ormai dimenticato da molti anni, anni in cui le feste regalavano ore di gioia.
D’un tratto una voce calda e profonda lo chiama, sorprendendolo e impaurendolo un po’. Si gira, con circospetto, ma non riesce a scorgere nessuno, sente solo la voce che mantiene un tono calmo e rassicurante.  Prova a dire qualche parola ma si accorge di non riuscire a parlare, o meglio ci prova ma dalla bocca non escono suoni; è una situazione nuova che vive… di regola parla in continuo: al telefono, con i clienti, con colleghi, con dipendenti di qualche ente pubblico, con le maestranze in cantiere ; ed ora è costretto ad ascoltare ciò che lo circonda e, nel forzato silenzio, il soffocato rumore intorno a sé si fonde con il suo rumore interno; il cuore che batte, la cassa toracica che si gonfia e si sgonfia incessantemente, i muscoli del corpo che si rilassano e si contraggono, seguendo le sensazioni vissute all’istante.
Immerso in una natura che non vede ma sente, si rende conto di assuefarsi a quella sensazione di pace che adesso lo pervade…. Probabilmente è quello che alcuni chiamano spirito natalizio, quasi che solo a Natale si possa provare e che in altri periodi dell’anno sia un’inarrivabile chimera.
Galleggia per un po’  su questa soffice nuvola di serenità, ridotto magicamente e fortunatamente al silenzio, come se parlare in una situazione come quella possa rovinarla o farla dissolvere.
Anche se adesso capisce che dipende solo da lui, da come affronta i problemi, da come si pone davanti al suo lavoro e, più in generale, davanti alla vita….. adesso è sicuro che se provasse a parlare, le parole uscirebbero fluenti e con tono squillante, ma preferisce aspettare ancora; adesso è lui che non vuol interrompere questa catena di belle sensazioni con le banalità che a volte si dicono o siamo costretti a dire. Ci sarà tempo per dire tutto ciò che vuole, ma questo momento di intimità è il suo, in solitudine con se stesso…..
Un clacson lo sveglia, la poltrona lo accoglie sempre, si è un po’ raffreddato perché il termostato è stato tarato su un orario di lavoro normale e a quell’ora il riscaldamento non parte, è tempo di chiudere la pratica e tornarsene a casa. Domani sarà un'altra giornata piena di impegni e di preoccupazioni ma, stranamente, non ha la solita sensazione di stomaco contratto che lo attanaglia ogni sera quando chiude le serrature e mette l’allarme in studio.
Stare qualche minuto con se stesso l’ha aiutato ad andare dove, forse, è possibile assaporare la sensazione del Natale.
Alla relazione per la divisione manca solo qualche virgola per essere conclusa, lo farà domani…. In questo momento ha deciso di pensare un po’ anche per sé; uscendo per strada, a notte fonda, si accorge che sta cominciando a nevicare, e comincia a sorridere……..
Buon Natale

(dedicato a tutti quelli che, con semplicità e gioia, riescono ad assaporare le feste natalizie; ma dedicato ancora di più a quelli che, per ritrovare lo spirito natalizio, devono trovare la forza di andare oltre i pesanti pensieri del quotidiano, ma che lo fanno perché non si vogliono arrendere…)

martedì 22 dicembre 2015

Condominio: se i parcheggi non bastano, si procede con i turni che valgono anche per i "non residenti" Fonte: (www.StudioCataldi.it)

Lo chiarisce il Tribunale di Roma spiegando che solo un regolamento contrattuale o una convenzione tra tutti i comproprietari può escludere la turnazione.
Quante liti in condominio per i parcheggi! Tutte le volte in cui i posti disponibili non sono sufficienti a soddisfare tutti i condomini, ecco che ognuno di essi cerca una ragione per poter rivendicare il proprio diritto sul posteggio.
Ma quando i posti non bastano occorre applicare il criterio della turnazione tra tutti gli aventi diritto. Compresi i "non residenti". A ricordarlo è la quinta sezione civile del Tribunale di Roma, con la sentenza numero 16154 del 2015.
Nel caso di specie, a due sorelle, proprietarie di un appartamento nel quale tuttavia non risiedevano, era stato proibito mediante due delibere condominiali di utilizzare i posti auto del cortile comune.
Nonostante la donna che principalmente richiedeva di posteggiare nel cortile avesse addirittura partecipato alle spese di rifacimento, alla stessa non erano neanche state consegnate le nuove chiavi di accesso.
Per i giudici, però, tale esclusione non può essere considerata valida.
Il criterio della turnazione, infatti, non può essere influenzato dal criterio della residenza: perché i condomini abbiano il diritto di utilizzare come tutti gli altri il bene comune basta che siano proprietari.
Solo un regolamento condominiale con natura contrattuale o una convenzione tra tutti i comproprietari potrebbe semmai portare a una soluzione diversa. Viceversa, la lesione del diritto dominicale deve ritenersi palese.
Le due delibere con le quali sono state discriminate le due "non residenti" vanno quindi considerate nulle… con buona pace degli altri condomini.



(www.StudioCataldi.it) 

mercoledì 16 dicembre 2015

Il distacco dell’energia elettrica in danno del condomino moroso configura il reato di esercizio arbitrario delle proprie ragioni Fonte: (www.StudioCataldi.it)

Articolo puntuale dell'Avv. Accoti da www.studiocataldi.it
Ci eravamo già occupati, da un punto di vista civilistico, della problematica relativa alla possibilità di sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.
In quella sede si evidenziavano le difficoltà interpretative della norma, tanto che, in merito alla concreta applicazione stessa, la giurisprudenza di merito si era immediatamente divisa.
Con la riforma del condominio del 2012 (entrata in vigore il 18.06.2013), il legislatore ha modificato l'art. 63 disp. att. c.c., prevendendo al 3° comma dello stesso, la possibilità per l'amministratore, in caso di mancato pagamento dei contributi protratto per un semestre, di sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento superato.
Lo scrivente aveva espresso perplessità in merito alla stessa, ritenendola consentita solo in relazione a quelle forniture non essenziali, con divieto di sospensione per le forniture di prima necessità (acqua, luce, riscaldamento, ecc.) che, semmai, potrebbero essere interrotte solo negli immobili non destinati ad abitazione principale (quali ad esempio: doppi immobili, box, garage, cantine, ecc.).
Ed invero, il Tribunale di Milano, con ordinanza del 24.10.2013, aveva ritenuto illegittima la sospensione del servizio di riscaldamento, in quanto bene primario costituzionalmente protetto.
Di contro, più di recente, una siffatta interpretazione non era stata ritenuta condivisibile (Tribunale di Roma, ordinanza del 27 giugno 2014; Tribunale di Brescia, ordinanze del 17.02.2014 e del 21.05.2014), tanto è vero che era stato ordinato al condomino moroso di consentire ai tecnici incaricati dal condominio la sospensione della fornitura del riscaldamento, mediante ingresso all'interno dei locali di loro proprietà e mediante interruzione dell'afflusso dell'acqua calda dalle tubazioni condominiali verso i radiatori posti all'interno dell'unità immobiliare.
Ora la Suprema Corte, sia pure in una fattispecie antecedente l'anzidetta riforma del condominio, comunque applicabile per analogia anche al mutuato quadro legislativo, sembra condividere l'interpretazione meno afflittiva della menzionata norma.
In buona sostanza, il Tribunale di Cuneo prima, e la Corte d'Appello di Torino dopo, condannavano un tizio per avere, quale gestore di un residence, disattivato la corrente elettrica in un appartamento di un condomino moroso nel pagamento di utenze condominiali, alla pena di Euro 250,00 – oltre al risarcimento del danno in favore della costituita parte civile – per il reato di cui all'art. 392 C.P. di esercizio arbitrario delle proprie ragioni.
Ricorreva in cassazione l'imputato, deducendo di essere un mero esecutore di provvedimenti intrapresi da terzi soggetti, in particolare, dall'amministratrice della società che gestiva il residence che, peraltro, aveva già informato il condomino moroso dell'imminente distacco.
La Corte di Cassazione non vuol sentire ragioni, e con sentenza n. 47276, del 30.11.2015, dichiara inammissibile il ricorso dell'imputato, così confermando la pena allo stesso comminata in primo grado.
A sostegno della decisione assunta, la VI sezione penale riferisce come: "Nel caso in esame, la circostanza che l'imputato abbia eseguito decisioni o direttive del titolare del diritto non esclude affatto di per sé la punibilità dell'agente, in quanto per costante giurisprudenza il soggetto attivo del delitto di esercizio arbitrario delle proprie ragioni può essere anche colui che eserciti un diritto pur non avendone la titolarità, ma agendo per conto dell'effettivo titolare (tra tante, Sez. 6, n. 8434 del 30/04/1985; Sez. 6, n. 14335 del 16/03/2001). Né tale circostanza poteva escludere nel caso di specie il dolo dell'agente. Giova rammentare che il delitto di esercizio arbitrario delle proprie ragioni, previsto dall'art. 392 c.p., richiede, oltre il dolo generico, costituito dalla coscienza e volontà di farsi ragione da sè pur potendo ricorrere al giudice, anche quello specifico, rappresentato dall'intento di esercitare un preteso diritto nel ragionevole convincimento della sua legittimità".
Al fine di coordinare la decisione in commento, con gli aspetti civilistici della vicenda, dopo aver ricordato come il III comma dell'art. 63 disp. att. c.c., dispone che: "In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l'amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato", l'art. 392 c.p., prevede: "Chiunque, al fine di esercitare un preteso diritto, potendo ricorrere al giudice, si fa arbitrariamente ragione da sé medesimo, mediante violenza sulle cose, è punito, a querela della persona offesa, con la multa fino a cinquecentosedici euro…".
Appare evidente, pertanto, che il discrimine per non incappare nel predetto reato è il preventivo ricorso al giudice civile.
Pertanto, l'amministratore che intenda legittimamente provvedere alla sospensione delle forniture in danno del condomino moroso da più di sei mesi, deve preliminarmente, chiedere l'autorizzazione al giudice, al fine di ottenere il sigillo di legittimità in merito al proprio operato, oltre che i limiti, il contenuto e le modalità concrete del distacco delle forniture.
Ciò eviterebbe abusi da parte dei soggetti (amministratore) abilitati dalla legge (art. 63 disp. att. c.c.) a comminare la predetta sospensione delle forniture.
Va da se che, con un quadro così eterogeneo della giurisprudenza di merito -, come sopra riassunto - alcuni Tribunali, aderendo all'orientamento più restrittivo, consentirebbero la mera sospensione di forniture non essenziali, mentre altri, giungerebbero a decisioni diametralmente opposte, abilitando l'amministratore a sospendere forniture di vitale importanza, quali energia elettrica, gas o riscaldamento.
In materia, pertanto, non appare più procrastinabile l'intervento del legislatore che dovrebbe mettere mano alla norma e chiarire definitivamente i limiti e la portata della stessa ovvero - nell'inerzia dello stesso - ci si attende l'intervento risolutivo delle sezioni civili della Suprema Corte di Cassazione.
Fermo restando che, a parere di chi scrive, alcune forniture vitali, quali acqua, luce, gas, dovrebbero risultare intangibili, anche in caso di reiterata morosità, atteso il loro evidente impatto sulle condizioni di vita e salute dei malcapitati che dovessero incappare in tale problematica.
Fortunatamente, in tale contesto, si registra con soddisfazione come la giurisprudenza, sia pure con alcuni distinguo, sia stia lentamente orientando verso tale ultima e meno afflittiva soluzione (Cfr.: Tribunale di Brescia, (ord.) 29.09.2014, n. 15600; Tribunale di Alessandria, 17.07.2015), motivando detta scelta anche in virtù della risoluzione delle Organizzazioni delle Nazioni Unite, per cui "il bene acqua non è una semplice merce, ma è un'estensione del diritto alla vita" (Risoluzione ONU GA/10967, del 28.07.2010).



(www.StudioCataldi.it) 

lunedì 14 dicembre 2015

Condominio, delle demolizioni negli spazi comuni vanno informati tutti i comproprietari (fonte edilportale.com)

Cassazione: se qualcuno non è stato citato nel contenzioso, la sentenza va annullata.

 L’ordine di demolizione di un muro realizzato in uno spazio comune del condominio è illegittimo se nel contenzioso non sono stati coinvolti tutti i proprietari. Lo ha spiegato la Cassazione con la sentenza 21359/2015.

Nel caso preso in esame, un condomino aveva citato in giudizio il vicino accusandolo di aver realizzato un muro nel sottoscala comune. Secondo il condomino, con la creazione del muro il vicino si era appropriato di una parte del sottoscala.
Sulla base di questi motivi, il Tribunale ordinario aveva disposto lademolizione del muro. La sentenza è stata però considerata nulla perché non aveva considerato alcuni aspetti.
La Cassazione ha fatto notare che il condomino che aveva realizzato il muro era comproprietario, insieme alla moglie, dell’appartamento e della parte del sottoscala comune ad esso collegata. Quando aveva acquistato casa aveva infatti dichiarato di essere in regime di comunione legale con la moglie, che era quindi diventata comproprietaria dell’appartamento.
I giudici hanno spiegato che con l’acquisto i coniugi erano diventati proprietari non solo dell’appartamento, ma anche di una porzione delle parti comuni del condominio. Ciò significa che erano comproprietari di una parte del sottoscala e che nel contenzioso dovevano essere interpellati tutti e due perché la responsabilità della realizzazione del muro andava addebitata ad entrambi.  
Al contrario, ha sottolineato la Cassazione, era stato citato in giudizio solo uno dei comproprietari. L’altro non aveva ricevuto nessuna notifica e poteva quindi essere all’oscuro dell’accaduto.
La Cassazione ha quindi concluso affermando che bisogna sempre annullare le sentenze emesse quando dagli atti emerge che non sono stati citati tutti i comproprietari del bene su cui è stato realizzato il manufatto per il quale è stata chiesta la demolizione.
La presenza di questo vizio di forma ha reso necessaria la ripetizione delle procedure, con la notifica dell’atto di citazione a tutti i comproprietari e responsabili dell’abuso.

fonte: http://www.edilportale.com/news/2015/11/normativa/condominio-delle-demolizioni-negli-spazi-comuni-vanno-informati-tutti-i-comproprietari_48960_15.html

lunedì 7 dicembre 2015

Cortile condominiale, chi paga le spese di manutenzione? (fonte edilportale.com)

Se il cortile funge da copertura di locali interrati e i proprietari sono diversi, paga solo chi lo utilizza….

Quando il cortile ha anche la funzione di copertura, le spese per la sua manutenzione competono a chi lo utilizza come passaggio e non vanno condivise con i proprietari dei locali sottostanti. Lo ha chiarito il Tribunale Ordinario di Roma con la sentenza 1/2015.

Secondo i giudici, il riferimento normativo da prendere in considerazione è l’articolo 1125 del Codice Civile, che regola la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai.
In base a questa norma, le spese per la manutenzione sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti. Sono quindi a carico del proprietario del piano superiore gli interventi sulla copertura delpavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
Nel caso preso in esame, un cortile condominiale, di proprietà comune, fungeva anche da solaio per una serie di locali interrati appartenenti ad un altro proprietario. Se anche i locali interrati fossero stati condominiali, hanno spiegato i giudici, il problema non si sarebbe posto perché tutte le spese sarebbero state ripartite in base alle quote millesimali.
Dato che i proprietari del cortile e quelli del solaio erano diversi, il Tribunale ha stabilito che i costi del rifacimento della superficie del cortile dovessero essere ripartiti tra coloro che lo utilizzavano e che quindi, con il loro passaggio, contribuivano all’usura.
Allo stesso modo i giudici hanno spiegato che i proprietari del cortile non sarebbero stati chiamati in causa nel caso in cui ad avere bisogno di manutenzione fosse stato il soffitto dei locali interrati.