Auguri di Buona Pasqua…..

Un grandissimo augurio a tutti quelli che ci seguono sul nostro blog ed a quelli che inizieranno a farlo nei prossimi mesi…. Che la Pasqua sia serena e ricca di prosperità…

Simone, Claudia e Luca

Aree destinate a parcheggio e diritto reale d'uso da parte dei condòmini Parcheggi in condominio: il discrimine è costituito dalla data di acquisto dell'immobile. Fonte www.condominioweb.com

La materia è stato oggetto di una congerie di interventi, più o meno recenti, che hanno reso particolarmente complicata l'intellegibilità della disciplina, tanto che in merito si registrano numerosi interventi giurisprudenziali, sia di merito che di legittimità, anche a Sezioni Unite.

Di recente la Suprema Corte è tornata a pronunciarsi sull'argomento, con la sentenza n. 4301, del 4.03.2016.

La norma cardine è rappresentata dall'art. 41 sexies, della legge 17.08.1942, n. 1150, più volte modificato, la cui attuale formulazione risulta la seguente: “Nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni dieci metri cubi di costruzione. Gli spazi per parcheggi realizzati in forza del primo comma non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta né da diritti d'uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse”.

Il suddetto art. 41 sexies, è stato aggiunto dall'art. 17, legge 6.08.1967 n. 765 e, quindi, sostituito dall'art. 2, II co., legge 24.03.1989, n. 122, mentre il secondo comma dell'art. 41 è stato aggiunto solo con decorrenza 1.12.2005, dall'art. 12, IX co., legge 28.11.2005, n. 246.

Sostanzialmente, si è passati dal vincolo pertinenziale del parcheggio in favore dell'edificio al quale era annesso, che prescindeva peraltro dalla proprietà della suddetta area di posteggio, in virtù di preminenti interessi pubblici, alla libera commercializzazione e, pertanto, alienabilità di dette aree, con esclusione pertanto del vincolo pertinenziale a favore dell'edificio circostante.

Tuttavia, ai fini dell'applicazione della suddetta norma occorre fare attenzione alla disposizione vigente ratione temporis, in relazione alla data di stipula dell'atto di acquisto.

Ed invero, con riferimento alla data di stipula del rogito notarile potrà risultare applicabile la norma previgente ovvero quella di cui alla formulazione attuale.

Di tanto si è occupata nuovamente la Corte di Cassazione, chiamata a risolvere una questione relativa alla nullità della clausola contrattuale con la quale il costruttore di uno stabile in Condominio, si era riservato la proprietà dell'area destinata a parcheggio senza prevedere, al contempo, il diritto d'uso in favore dei condòmini acquirenti.

Per tale motivo un gruppo di condòmini adiva il tribunale del luogo dove era ubicato lo stabile, per sentire dichiarare la nullità dell'anzidetta clausola contrattuale, con l'opposizione del convenuto il quale negava detto diritto e, in subordine, chiedeva riconoscersi il suo diritto all'aumento del prezzo pagato per la compravendita in virtù del reclamato uso dell'area di parcheggio.

La domanda veniva integralmente accolta in primo grado, con la declaratoria del diritto d'uso in favore degli acquirenti sull'intera area di parcheggio e la corresponsione, in favore del costruttore, di una integrazione sul prezzo originario d'acquisto.

Sul gravame proposto dagli eredi del costruttore, la Corte d'Appello, riformava parzialmente la decisione, confermando il diritto di uso sulle aree destinate a parcheggio nella misura di un metro quadrato per venti metri cubi di volume delle rispettive unità abitativa, siccome imposto per legge, tuttavia, su di un'area di minore estensione rispetto a quella indicata nella licenza edilizia.

La Suprema Corte, sul ricorso proposto dagli eredi del costruttore, affidato a cinque motivi, ritenuti in parte inammissibili e in parte infondati, lo rigettava.

In concreto, veniva eccepito che l'art. 41 sexies L. 1140/1942 - già modificato dall'art. 26 L. 47/1985 - era stato emendato retroattivamente dall'art. 12, comma 9° L. 266/2005, che aveva esclusiva valenza interpretativa del precedente postulato e che, comunque, una diversa interpretazione della modifica legislativa, che si limitava a stabilire il mero rapporto dell'area da destinare a parcheggio (un m² ogni venti m³ costruzione) senza alcuna previsione del diritto d'uso sotto pena, in mancanza, di una privazione del diritto di proprietà e la conseguente incostituzionalità della norma.

La Corte ricorda come: “secondo il consolidato orientamento giurisprudenziale, l'art.12, nono comma, della legge 28 novembre 2005, n. 246, che ha modificato l'art. 41 sexies della legge 17 agosto 1942, n. 1150, ed in base al quale gli spazi per parcheggio possono essere trasferiti in modo autonomo rispetto alle altre unità immobiliari, non ha effetto retroattivo, né natura imperativa; ne consegue che la disciplina anteriore, di cui al citato art. 41 sexies delle legge n. 1150 del 1942, con cui si attribuisce al soggetto che abita stabilmente l'unità immobiliare sita nell'edificio un diritto reale d'uso sullo spazio destinato a parcheggio interno, che non ecceda il limite ivi prescritto, trova applicazione nei casi in cui, al momento dell'entrata in vigore della nuova disciplina, risultino già stipulati gli atti di vendita delle singole unità immobiliari (Cass, 9090 /2012; 4264/2006)”.

Di talché, qualora l'acquisto dell'immobile sia avvenuto entro il 16 gennaio 2005, data di entrata in vigore della legge n. 266 del 28.11.2005, risulta applicabile la precedente formulazione dell'art. 41 sexies (“Nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni dieci metri cubi di costruzione”), con il correlativo diritto d'uso dell'area di parcheggio per coloro che abitano stabilmente l'immobile.

Viceversa, qualora l'atto di acquisto sia stato stipulato dopo il 16 gennaio 2005, in ragione del nuovo regime di libero trasferimento dell'area destinata a parcheggio, non può ritenersi sussistente alcun diritto d'uso sullo stesso da parte del condomino acquirente.

Continua la Suprema Corte, ritenendo insussistente anche la dedotta possibile incostituzionalità della norma, peraltro, già passata indenne al vaglio della Corte Costituzionale, a tal proposito, infatti, afferma che: “il diritto di proprietà nasce conformato dalla limitazione legale derivante dalla (inderogabile) destinazione dell'area a parcheggio nei limiti di legge e del provvedimento amministrativo, con la conseguente nullità delle clausole contrarie intercorse fra il costruttore e gli acquirenti. … Infatti detta norma, nel disporre che nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse debbano essere riservati appositi parcheggi, pone un limite al diritto di proprietà per il perseguimento di un pubblico interesse, conformemente a quanto previsto dall'art. 42 Cost.; nè il vincolo così creato comporta un parziale sacrificio del diritto di proprietà, atteso che il venditore, nello stabilire il prezzo delle costruzioni, normalmente tiene conto anche del valore dell'area destinata a parcheggio”.

Fonte http://www.condominioweb.com/parcheggi-il-discrimine-costituito-dalla-data-di-acquisto.12520#ixzz42ykQ2DxO
www.condominioweb.com 

Corso Base abilitante all'attività di Amministratore condominiale presso il Collegio Geometri di Novara

Segnaliamo che il Collegio dei Geometri e Geometri Laureati di Novara ha organizzato il corso base abilitante per l'attività di Amministratore di condominio. 

Il corso è erogato ai sensi del D.M. 140/14 ed è altresì valido per i crediti formativi per i geometri iscritti.

Le ore totali del corso sono 88, compresa la prova di valutazione finale, spaziando tra i tanti argomenti necessari per svolgere il compito di amministratore condominiale.
Dall'inquadramento normativo agli aspetti legali, dagli obblighi e doveri dell'amministratori alla contabilità condominiale, dalla sicurezza negli edifici alla gestione delle controversie, dal risparmio energetico alla contabilizzazione del calore, il corso di snoda su 11 lezioni a partire dal 19 Aprile fino al 28 Giugno 2016, e con l'apporto di geometra, architetto, ingegnere, avvocato, commercialista, termotecnico fornisce le nozioni importanti e basilari per gestire un condominio.

Per informazioni ed iscrizioni si può contattare la Segreteria del Collegio dei Geometri e Geometri Laureati di Novara - Tel. 0321 628225 - Fax. 0321 36064
segreteria@geometri.novara.it

La seconda auto davanti ai box si può parcheggiare Fonte condominioweb.com

È legittima la delibera, assunta con il voto favorevole della maggioranza dei condomini rappresentanti la metà del valore dell'edifico, che autorizza i condòmini a parcheggiare la seconda autovettura in prossimità del proprio garage

La proprietaria di un appartamento collocato all'interno di un edificio condominiale, con ricorso ex art. 1137 c.c., impugna la delibera assembleare che, apportando modifiche all'art. 2 del Regolamento condominiale, riconosce ai singoli condomini la possibilità di parcheggiare la seconda auto in prossimità dei propri garage.

La ricorrente nell'atto introduttivo del giudizio conclusosi con la sentenza in commento ribadisce che la delibera è stata adottata in violazione delle norme antincendio (Decreto Ministero dell'Interno 1.2.1986), nonché in violazione del principio sancito dal terzo comma dell'art. 1120 del codice civile secondo cui sono vietate le delibere che pregiudicano la stabilità o la sicurezza dell'edificio che ne alterino il decoro architettonico e che rendano talune parti comuni inservibili all'uso anche di un solo condomino.

La ricorrente, inoltre, a tal riguardo puntualizza che il parcheggio della seconda auto davanti ai box dei singoli condomini "avrebbe potuto compromettere la tempestività e l'efficacia di alcuni interventi di soccorso, ovvero l'accesso ed il transito di mezzi quali ambulanze o veicoli dei vigili del fuoco".

Il Tribunale di Vicenza respinge tutti i motivi posti dalla ricorrente a fondamento del ricorso per l'annullamento della delibera dell'assemblea condominiale.

In particolare, precisa la sentenza, la delibera in questione che, ricordiamo, autorizza tutti i condomini al parcheggio della seconda autovettura dinanzi ai propri box, non determina un pericoloso restringimento dell'area comune che, così come organizzata e strutturata, consentirebbe comunque anche il transito agevole di mezzi di soccorso.

Per quanto riguarda, invece, la presunta violazione della normativa antincendio ad opera della delibera impugnata, la sentenza ha puntualizzato che il motivo è infondato poiché la normativa richiamata dalla ricorrente (Decreto del Ministero dell'Interno del 1.2.1986 punto 3.6.3) si riferisce alle autorimesse con possibilità di ricovero di veicoli di numero superiore a nove, mentre nel caso di specie oggetto della delibera in questione sono i singoli box ai quali si accede dall'area comune nei confronti dei quali trova applicazione quanto sancito dal punto n. 2 del citato decreto ministeriale che prevede uno spazio per l'accesso dei mezzi di soccorso pienamente rispettato anche in seguito a quanto autorizzato dalla delibera oggetto di impugnazione.

Sempre in merito alla piena legittimità della delibera in questione la sentenza ha puntualizzato che la stessa, senza riconoscere diritti reali ai singoli condomini, ha solamente introdotto una ulteriore modalità di utilizzo della cosa comune consentendo di parcheggiare le auto dinanzi ai box di proprietà dei singoli condomini, nell'area destinata al parcheggio e transito di veicoli già precedentemente individuata dalla planimetria allegata al Regolamento condominiale.

In pratica valutati i vari aspetti la sentenza in commento, disattendendo la tesi della ricorrente, ha evidenziato che la delibera in questione:

a) Non crea alcuna disparità di trattamento tra i condomini, in quanto autorizza tutti i condomini inclusa la ricorrente a parcheggiare l'eventuale seconda vettura dinanzi al proprio garage e quindi può essere adottata con le maggioranze previste dall'art. 1136 del codice civile ( voto favorevole dei condomini che rappresentano la metà del valore dell'edificio),

b) Non determina alcuna modifica alla destinazione d'uso del bene comune;

c) Non lede i diritti acquisiti da singoli condomini;

d) Infine il parcheggio delle seconde autovetture dinanzi ai box, così come appurato, consente comunque l'eventuale accesso e transito nell'area comune di mezzi di soccorso senza alcuna difficoltà.

il Tribunale di Vicenza rigetta il ricorso del condòmino che considerava illegittima la delibera in questione, e con la condanna di quest'ultimo al pagamento delle spese di giudizio.

Fonte http://www.condominioweb.com/seconda-auto-davanti-al-garage-si-purch%E9-ci-sia-una.12512#ixzz42XVFyyB8 

www.condominioweb.com 

Cassazione: il giudice può "preferire" la perizia di parte alla CTU ma deve adeguatamente motivare - Fonte: www.studiocataldi.it

Cassazione: il giudice può "preferire" la perizia di parte alla CTU ma deve adeguatamente motivare

Nel liquidare il danno, il giudice ha un potere discrezionale e può disattendere gli esiti della CTU

Nella liquidazione dei danni da incidente stradale il giudice può assumere alla base della propria decisione la perizia di parte (nella specie dell'assicurazione) piuttosto che la CTU, ma in tal caso è tenuto a motivare adeguatamente sul punto altrimenti il suo operato potrà incorrere in una censura in sede di legittimità.

Lo ha precisato la Corte di Cassazione, terza sezione civile, nella sentenza n. 24630/2015 (qui sotto allegata) accogliendo uno dei motivi di ricorso proposti da due donne teso alla liquidazione della somma dovuta a titolo risarcimento danni dalle stesse subito a seguito di un incidente stradale.

Le ricorrenti denunciano che la Corte d'Appello, in riduzione della somma originariamente riconosciuta alle stesse, ha "acriticamente" assunto a base della propria decisione, una perizia svolta dal consulente tecnico della convenuta assicurazione, non motivando la preferenza rispetto alle diverse valutazioni del CTU.

Concordano gli Ermellini circa il sussistente potere discrezionale del giudice di merito nel disattendere le conclusioni della consulenza tecnica d'ufficio, senza dover disporre altra perizia, ma precisano che è necessario che detta decisione risulti "sufficientemente motivata" altrimenti potrà essere censurata in sede di legittimità.

Nel caso di specie, il Tribunale in sede d'appello ha ritenuto che il particolareggiato prospetto redatto dal CTP fosse più aderente agli effettivi valori di mercato correnti all'epoca del sinistro, tenuto conto del modello e del valore del veicolo.

Tuttavia, la relativa motivazione, limitandosi a dichiarare congrua la stima del CTP senza indicare le ragioni della inattendibilità della diversa stima compiuta dal CTU è da considerarsi viziata per carenza motivazionale.

Necessario un rinvio a diverso giudice al fine di indicare le ragioni per cui la CTU non è stata condivisa.

Fonte: Cassazione: il giudice può "preferire" la perizia di parte alla CTU ma deve adeguatamente motivare 

(www.StudioCataldi.it) 

Da quando inizia a decorrere l'obbligo di formazione periodica per i neo amministratori? Fonte www.condominioweb.com

Da Condominioweb.com

Chi è diventato da poco amministratore di condominio da quando deve iniziare ad aggiornarsi?

In breve cerchiamo di comprendere la situazione del nostro lettore che è, sicuramente, la condizione nella quale si trovano molti neo-amministratori.

Chi ci ha posto il quesito ha specificato che ha superato l'esame finale del corso di formazione iniziale nel settembre 2015. In buona sostanza a far data dal giorno successivo al superamento di quella prova, quella persona è legittimata (chiaramente in presenza di tutti gli altri requisiti indicati dall'art. 71-bis disp. att. c.c.) a svolgere incarichi di amministratore condominiale.

Quanto alla frequenza della formazione periodica, la norma di riferimento è rappresentata dall'art. 5, secondo comma, decreto del ministero della giustizia n. 140 del 2014 (Regolamento recante la determinazione dei criteri e delle modalita' per la formazione degli amministratori di condominio nonche' dei corsi di formazione per gli amministratori condominiali) che recita:

“Gli obblighi formativi di aggiornamento hanno una cadenza annuale. Il corso di aggiornamento ha una durata di almeno 15 ore e riguarda elementi in materia di amministrazione condominiale, in relazione all'evoluzione normativa, giurisprudenziale e alla risoluzione di casi teorico-pratici”.

La norma non ha indicato che cosa s'intende per cadenza annuale. Secondo l'opinione più diffusa e accreditata, siccome il d.m. 140/14 è entrato in vigore il 9 ottobre 2014, allora le annualità di formazione periodica devono tenere conto di tale circostanza. Ne discende che la prima annualità rispetto alla quale v'è stato obbligo di seguire corsi di aggiornamento ha riguardato il periodo 9 ottobre 2014 – 8 ottobre 2015. Visto che siamo già pieni di tante scadenze da tenere a mente, forse sarebbe stato bene, come per altre categorie professionali, far coincidere gli obblighi formativi annuali con l'anno civile (2014, 2015, ecc.); ma forse era chiedere troppo.

Stando così le cose l'anno entro cui adempiere all'obbligo di formazione periodica per svolgere gli incarichi di amministratore condominiale (ai quali non sono soggetti i così detti amministratori interni) è partito il 9 ottobre 2015 e terminerà l'8 ottobre 2016.

Chi, come il nostro lettore, ha svolto il corso di formazione iniziale nel corso dell'anno formativo 9 ottobre 2014 – 8 ottobre 2015 avrebbe dovuto seguire anche un corso di aggiornamento?

La norma non dice nulla in merito, sicché il dubbio è lecito. Prendiamo spunto da un altro regolamento – quello del CNF – avente ad oggetto la formazione continua degli avvocati.

In questo testo si legge che “l'obbligo di formazione continua comincia a decorrere dal 1° gennaio successivo alla data di iscrizione all'albo, elenco o registro” (Regolamento CNF 16 luglio 2014, n. 6).

Per chi diviene avvocato nel 2015 l'obbligo di formazione continua inizia a decorrere nel 2016 (lo stesso vale per chi s'iscrive al registro dei praticanti). Non vi sono motivi ostativi, ad avviso di chi scrive, per considerare questo principio, nel silenzio del d.m. n. 140, valevole anche per i neo-amministratori (pur con le specificazioni ad essi riferibili in relazione al periodo annuale di formazione).

Fonte http://www.condominioweb.com/formazione-periodica-per-i-neo-amministratori.12319#ixzz3vunzYrP5 

www.condominioweb.com